Parque de Valdebebas:Una realidad con acuerdo de financiación

Parque de Valdebebas es un ámbito diferente desde sus orígenes. Singular por su ubicación y tamaño, abarca una superficie de más de 10 millones de m2 en una ubicación privilegiada en el noreste de Madrid, frente a la nueva T4 de Barajas, entre la Moraleja y el Parque Juan Carlos I. Único por su contenido y participantes: la Ciudad Deportiva del Real Madrid, el Campus de la Justicia de la CAM, la ampliación del IFEMA, un parque forestal de 500 hectáreas, uno de los mayores centros comerciales y de ocio de Europa, más de un millón de m2 de oficinas y 12.500 viviendas. Pero además es diferente por su modelo de gestión; un modelo absolutamente independiente, pilotado por los propietarios y únicamente encaminado a velar por los intereses de éstos.En este marco de diferenciación se integra también nuestro sistema de financiación. Lo sencillo en los desarrollos urbanísticos es recurrir a los sistemas tradicionales como las derramas, que obligan a los propietarios a vender o hipotecar para hacerles frente, o el agente urbanizador (una inmobiliaria o constructora realiza las obras de urbanización a cambio de suelo) que descapitaliza a los propietarios. Esto sucede, fundamentalmente, porque los propietarios de suelo suelen tener mucho patrimonio inmobiliario, dada la valoración del suelo, pero poca liquidez, situación que se reproduce en Valdebebas. Sin embargo, el equipo de gestión decidió no quedarse en lo sencillo y más habitual sino intentar aportar un mayor valor añadido solucionando este problema de los propietarios.Además, dada la cantidad de cargas que tiene este ámbito (cesiones municipales y supramunicipales) y, por tanto, lo elevado del coste del proyecto, se hacía más necesario que nunca buscar una alternativa a los sistemas tradicionales de financiación. Las dos principales cuestiones que se planteaban eran cómo podía la Junta de Compensación obtener ingresos y qué modelo de financiación era el que más se ajusta a las necesidades de los propietarios.Respecto a la primera cuestión, la respuesta parecía sencilla: vender el suelo que, dado el planeamiento, obligaría a generar un gran proindiviso entre todos los propietarios, con lo que se haría imposible el posterior desarrollo del mismo. Esta situación se daba en la superficie comercial y en el suelo dotacional privado (estaciones de servicio). En marzo de 2006, la Junta enajenó el suelo para el centro comercial con una edificabilidad de 182.000 metros cuadrados por más de 238 millones de euros al consorcio formado por Metrovacesa y Riofisa.Para dar respuesta a la segunda cuestión se recurrió a un modelo de Project Finance, uno de los sistemas de financiación más utilizado en el desarrollo de grandes proyectos y obras de infraestructuras y que, en el marco de la Unión Europea, ha pasado a ocupar un papel protagonista y estratégico a la hora de acometer este tipo de proyectos, pero que nunca había sido utilizado para financiar una entidad tan singular como una Junta de Compensación.Así, la Junta de Compensación de Parque de Valdebebas apalancándose sobre dicho suelo terciario comercial y el dotacional privado, consiguió un acuerdo de financiación estructurada con CajaMadrid y BBVA por valor de 658 millones de euros, cantidad suficiente para garantizar las necesidades financieras del proyecto hasta su finalización. A la hora de evaluar las garantías del crédito, los bancos tuvieron en cuenta que el valor de los activos resultantes del proyecto era muy superior al coste del mismo y que el proyecto generaba sus propios recursos gracias a la venta de activos.Además, si finalizado el proyecto de urbanización los propietarios no pagaran la cantidad debida a las entidades financieras, la Junta de Compensación, por su carácter administrativo, podría proceder contra los propietarios morosos expropiando y vendiendo sus fincas y, de esta manera, repagar la deuda.En contrapartida, este modelo, al no requerir garantías personales ni solidaridad en las obligaciones por parte de los propietarios –el contrato de financiación se firma entre la Junta y las entidades bancarias-, les confiere una independencia económica y política y les permite hipotecar o vender sus parcelas pero, lo que es más importante, les da la posibilidad de que, los que así lo deseen, puedan promover y patrimonializar. Y todo ello con un coste financiero muy inferior a lo que cada uno, de manera individual, soportaría en un esquema tradicional de financiación.Además, para acotar el riesgo financiero de una subida de tipos se firmó un contrato de SWAP, que blindaba a la Junta de Compensación de un previsible incremento de los costes financieros por el incremento del euribor.De esta forma, Parque de Valdebebas es el primer desarrollo urbanístico que recurre a un sistema de financiación diferente que, además de los beneficios reseñados previamente, confiere una estabilidad económica y política al proyecto y hace que la Junta de Compensación pueda centrar todos sus esfuerzos de manera más efectiva en su actividad principal, que no es otra que la realización de las obras de urbanización (con todos los trámites administrativos que ello conlleva) y la realización del proyecto de compensación (o reparcelación).Obviamente, no se podría haber llegado a esta situación sin un gran esfuerzo de entendimiento –algunas entidades financieras no comprendieron nunca una operación de estas características- por todas las partes implicadas y comprender que, pese a “estar todo inventado”, con un poco de imaginación se pueden obtener nuevas y ventajosas aplicaciones de los recursos existentes