Parece que las manos fuertes compran todo lo que los pequeños venden.
Buena señal para pensar en subidas en COL.
viernes, 28 de agosto de 2009
jueves, 27 de agosto de 2009
Buscando consolidar las subidas
El valor se encuentra actualmente en plena fase de regulación del fortísimo impulso alcista registrado a mediados de mes. La inmobiliaria llegó a revalorizarse cerca del 80% en tan solo 4 sesiones, espectacular rebote que le permitió realizar una visita a su media de 200 sesiones, referencia con la que no conseguía cruzarse desde el pasado verano de 2007 (por aquel entonces el valor cotizaba entorno los 4 euros zonales).
El cuádruple mínimo diario dejado sobre los 0.16 euros zonales marca de forma clara el nivel a vigilar a corto plazo. Pese a haber perdido el último retroceso de Fibonacci correspondiente a la totalidad del movimiento alcista anterior (el 38.2% del mismo equivale a los 0.17 euros zonales), lo cierto es que parece que el valor ha logrado encontrar cierta estabilidad sobre dicha cota. El ligero goteo bajista registrado durante la pasada semana le ha permitido aliviar parcialmente la fuerte sobrecompra acumulada. La superación, en precios de cierre, de la resistencia situada sobre los 0.18 euros zonales es la clave alcista a corto plazo. Su ruptura pondría fin al actual periodo de lataralidad, lo cual muy probablemente podría desencadenar un nuevo movimiento de escape rumbo los 0.20 o incluso los 0.23 euros zonales.
El cuádruple mínimo diario dejado sobre los 0.16 euros zonales marca de forma clara el nivel a vigilar a corto plazo. Pese a haber perdido el último retroceso de Fibonacci correspondiente a la totalidad del movimiento alcista anterior (el 38.2% del mismo equivale a los 0.17 euros zonales), lo cierto es que parece que el valor ha logrado encontrar cierta estabilidad sobre dicha cota. El ligero goteo bajista registrado durante la pasada semana le ha permitido aliviar parcialmente la fuerte sobrecompra acumulada. La superación, en precios de cierre, de la resistencia situada sobre los 0.18 euros zonales es la clave alcista a corto plazo. Su ruptura pondría fin al actual periodo de lataralidad, lo cual muy probablemente podría desencadenar un nuevo movimiento de escape rumbo los 0.20 o incluso los 0.23 euros zonales.
Soportes: 0.17,0.16 euros
Resistencias: 0.18, 0.20, 0.23, 0.24 euros
Objetivo: 0.20, 0.23 euros zonales
Nozar pacta aplazar la deuda de 147 millones a Colonial
El Grupo Nozar pacta un nuevo aplazamiento para pagar su deuda con la Inmobiliaria Colonial y conservará las pistas, remontes y resort de la estación de esquí de Boí Taüll. Las empresas negocian las condiciones de la devolución sin fijar aún una nueva fecha límite. La anterior expiraba este 1 de Septiembre. La Generalitat acepta avalar nuevos préstamos
El grupo Nozar, propietario del 98% de Boí Taüll, ha conseguido un nuevo aplazamiento para saldar su deuda de más de 147 millones de euros con la inmobiliaria Colonial, que tiene la estación de esquí de la Alta Ribagorça como garantía de pago. Así lo indicaron fuentes cercanas a las negociaciones, que indicaron que Nozar conservará el dominio esquiable a pesar de que el plazo establecido el pasado mes de enero debía expirar dentro de una semana. Las dos partes negocian las condiciones de devolución de la deuda sin una nueva fecha límite. Colonial ha depreciado la totalidad de la deuda del grupo Nozar en sus cuentas del 2009, según el informe financiero semestral que la inmobiliaria invadió el pasado 30 de junio a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CMNV). Este documento también recoge provisiones para deudas de Nozar y su filial NZ Patrimonio por importe de 72,5 millones de euros. Estas operaciones corresponden a la previsión de impagos por parte de la sociedad de la familia Nozaleda durante este año. Fuentes cercanas a las negociaciones señalaron que Nozar y Colonial discuten actualmente diversos aspectos de la devolución de la deuda, como los intereses que generará en el futuro. Cabe recordar que, desde mayo de 2008, la cantidad que Nozar debe a la inmobiliaria se ha incrementado en 11,4 millones. Las mismas fuentes indicaron que se negocia sin establecer aún una nueva fecha límite para la devolución. Cabe recordar que el propietario de Boí Taüll tenía que volver más de 135 millones a Colonial antes del 21 de enero del 2009. Ante la imposibilidad de pagar esa suma, las dos partes pactaron el nuevo plazo hasta septiembre. Por su parte, Boí Taüll Resort tramita un expediente de regulación de empleo (ERE) que afectará a 16 trabajadores y ha pactado con más de una veintena de empleados la conversión de sus contratos indefinidos en fijos discontinuos con una duración de seis meses al año. El sindicato CCOO ha presentado alegaciones, al considerar que el ERE incumple la normativa al incluir cuatro miembros del comité de empresa. En otro orden de cosas, el Instituto Catalán de Finanzas (ICF) ha aceptado avalar nuevos créditos de la estación de esquí para operaciones de tesorería. Estas medidas pretenden ajustar los gastos al volumen de ingresos ante las dificultades económicas de Nozar.
PD: ¿Pacta? A cambio de que salga del accionariado de Colonial y por supuesto que pague los intereses de la deuda.
El grupo Nozar, propietario del 98% de Boí Taüll, ha conseguido un nuevo aplazamiento para saldar su deuda de más de 147 millones de euros con la inmobiliaria Colonial, que tiene la estación de esquí de la Alta Ribagorça como garantía de pago. Así lo indicaron fuentes cercanas a las negociaciones, que indicaron que Nozar conservará el dominio esquiable a pesar de que el plazo establecido el pasado mes de enero debía expirar dentro de una semana. Las dos partes negocian las condiciones de devolución de la deuda sin una nueva fecha límite. Colonial ha depreciado la totalidad de la deuda del grupo Nozar en sus cuentas del 2009, según el informe financiero semestral que la inmobiliaria invadió el pasado 30 de junio a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CMNV). Este documento también recoge provisiones para deudas de Nozar y su filial NZ Patrimonio por importe de 72,5 millones de euros. Estas operaciones corresponden a la previsión de impagos por parte de la sociedad de la familia Nozaleda durante este año. Fuentes cercanas a las negociaciones señalaron que Nozar y Colonial discuten actualmente diversos aspectos de la devolución de la deuda, como los intereses que generará en el futuro. Cabe recordar que, desde mayo de 2008, la cantidad que Nozar debe a la inmobiliaria se ha incrementado en 11,4 millones. Las mismas fuentes indicaron que se negocia sin establecer aún una nueva fecha límite para la devolución. Cabe recordar que el propietario de Boí Taüll tenía que volver más de 135 millones a Colonial antes del 21 de enero del 2009. Ante la imposibilidad de pagar esa suma, las dos partes pactaron el nuevo plazo hasta septiembre. Por su parte, Boí Taüll Resort tramita un expediente de regulación de empleo (ERE) que afectará a 16 trabajadores y ha pactado con más de una veintena de empleados la conversión de sus contratos indefinidos en fijos discontinuos con una duración de seis meses al año. El sindicato CCOO ha presentado alegaciones, al considerar que el ERE incumple la normativa al incluir cuatro miembros del comité de empresa. En otro orden de cosas, el Instituto Catalán de Finanzas (ICF) ha aceptado avalar nuevos créditos de la estación de esquí para operaciones de tesorería. Estas medidas pretenden ajustar los gastos al volumen de ingresos ante las dificultades económicas de Nozar.
PD: ¿Pacta? A cambio de que salga del accionariado de Colonial y por supuesto que pague los intereses de la deuda.
miércoles, 26 de agosto de 2009
Nozar saliendo del accionariado
Nozar ya ha comunicado al organismo supervisor la venta de dos pequeños paquetes de acciones (cerca de dos millones de títulos) que realizó durante los días 22 y 23 de Julio, reduciendo su participación por debajo del 5%.
Las operaciones fueron realizadas a través del broker del Banco Santander.
Durante las jornadas posteriores se han registrado más ventas de acciones de Colonial a cargo de Nozar también a través del broker de Santander.
Según parece Nozar empleará para su salida del capital de Colonial un sistema similar al que puso en práctica Alicia Koplowitz, que recientemente vendió también la totalidad de su participación en la inmobiliaria. La inversora se deshizo de un pequeño paquete de títulos para descender de los umbrales que obligan a los socios a dar cuenta a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) de sus participaciones. Posteriormente, procedió a la venta del resto de acciones en tres bloques.Parece que Nozar está poco a poco reduciendo su participación. Ayer empezaron a verse ventas importantes a través de BSN. Hoy Nozar podría haber vendido otros 4 millones de acciones que es lo que a mediodía lleva vendido el Santander en Colonial.
El mercado inmobiliario USA empieza a despertar
Nadie duda que no volverá a crecer a ritmo de la burbuja anterior (menos mal), pero la recuperación está en camino.
Como ya posteé, ese -30% es el final de las caidas de precios e inicio de la recuperación del sector.
En España vamos atrasados, pero hay que ponderar en que en España el ciudadano medio quiere poseer una vivienda en posesión, mientras que en otros paises el mercado del alquiler está mas implantado.
lunes, 24 de agosto de 2009
Portillo ya lleva vendidas 20 millones de acciones
BIN MA es la agencia donde las tenía depositadas Luis Portillo.
Es muy dificil saber las acciones que le quedaban aún, pero como máximo estaríamos hablando de unos 40 millones de acciones.
En una semana ya lleva vendidas la mitad. No sé las que habrá vendido con anterioridad, pero está cada vez está mas cerca su salida definitiva.
Precio medio de los Bancos
Los Bancos las llevan a un precio medio superior a 2€, por lo que no querrán perder su dinero (la Banca nunca pierde).
Con la conversión de los bonos algunas entidades rebajarán su precio medio (como ya puse en un post anterior).
Aún así COL cotiza a precios muy por debajo de lo que las tienen la mayoría de sus accionistas, así que a la larga debería subir mucho.
viernes, 21 de agosto de 2009
En Septiembre, el proyecto de ley SOCIMI se debatirá en el Senado
Aunque el Proyecto de ley que aprobó el Congreso sufrirá modificaciones, pongo el Proyecto que servirá de base para aprobar la nueva ley SOCIMI.
Habrá algunas modificaciones (aumentarán las ventajas fiscales, modificación del ratio de endeudamiento,...) y eso es que lo que tendrán que debatir próximamente en el Senado.
Si alguien quiere ley el Proyecto de ley, pongo el documento:
http://www.congreso.es/public_oficiales/L9/CONG/BOCG/A/A_015-01.PDF
Habrá algunas modificaciones (aumentarán las ventajas fiscales, modificación del ratio de endeudamiento,...) y eso es que lo que tendrán que debatir próximamente en el Senado.
Si alguien quiere ley el Proyecto de ley, pongo el documento:
http://www.congreso.es/public_oficiales/L9/CONG/BOCG/A/A_015-01.PDF
Se rumorea que Portillo ha sido forzado a vender lo que le quedaba de Colonial
Está realizando sus ventas a través de la agencia BIN MA, que estos 3-4 días está tirando la cotización mediante estos bloques de ventas.
Al parecer están esperando a que Portillo no le quede ninguna para anunciar la nueva estructura de Capital de Colonial así como el nuevo acuerdo de refinanciación.
Todo parece indicar que a finales de la semana que viene lo anunciarán, así que podríamos estar cerca del final de la soltado de BIN MA.
Es un rumor que aún no tiene confirmación, pero en unos días saldremos de las dudas.
Al parecer están esperando a que Portillo no le quede ninguna para anunciar la nueva estructura de Capital de Colonial así como el nuevo acuerdo de refinanciación.
Todo parece indicar que a finales de la semana que viene lo anunciarán, así que podríamos estar cerca del final de la soltado de BIN MA.
Es un rumor que aún no tiene confirmación, pero en unos días saldremos de las dudas.
Invertir por ratio Precio / Valor contable
Los viejos bolsistas, como los viejos roqueros, nunca mueren. Es más, aprovechan las épocas de fuertes turbulencias para adentrarse en el ojo del huracán, que, como todo el mundo sabe, es donde mejor se está, porque apenas hay viento ni ruido. En el ojo del huracán miran y vuelven a mirar. Desempolvan viejos libros, antiguos manuales, que siempre permanecerán vivos. Unas veces, los manuales decimos, serán pasto de las llamas de las modas del momento. Otras, serán leídos con fruición, como dogma de Fe. Siempre aportarán mucho, porque acumulan siglos de sabiduría ¿Y en qué se vienen fijando desde hace meses los viejos roqueros? “Principalmente en la relación PRECIO/VALOR CONTABLE, porque es la que más garantías ofrece a medio y largo plazo en la coyuntura actual. Hay que seleccionar, en este epígrafe, a las compañías que pueden sobrevivir a la recesión, porque este ratio engloba, con frecuencia, a empresas con futuro incierto y, también, abocadas a procesos concursales”, dice uno de los asiduos al salón de operaciones de la Bolsa de Madrid, con muchos años de experiencia en este coso.
De nuestra cosecha recordamos, de nuevo, los principios básicos de la inversión en Bolsa. Ya en los años setenta B.Graham elaboró una lista con criterios de rentabilidad (los seis primeros) y de riesgo (los cuatro últimos), que son útiles para detectar acciones infravaloradas.
El decálogo de Graham es el siguiente:
-PER menor que los tipos a largo plazo de la deuda del Estado (obligaciones del Estado).
-PER menor que 2/5 del PER de mercado durante los próximos cinco años.
-Rendimiento por dividendo mayor o igual que 2/3 del tipo de la deuda del Estado a largo plazo.
-Cotización inferior a 2/3 del valor contable.
-Cotización inferior a 2/3 del valor neto de su activo en el mercado.
-Crecimiento de los beneficios del 7% durante los últimos cinco años (no se refiere al crecimiento anual, sino al total del quinquenio, y resulta un criterio dudoso para España).
-Deuda total menor que el valor contable.
-Un cociente entre activos y pasivos líquidos mayor que dos.
-Deuda total menor o igual que el valor neto del activo en el mercado.
-Estabilidad en el crecimiento de los beneficios.
El valor contable de Colonial a 30/06/2009, es de 0,764.
¿Cuál es el ratio de Colonial de Precio/Valor Contable? 0,22
De nuestra cosecha recordamos, de nuevo, los principios básicos de la inversión en Bolsa. Ya en los años setenta B.Graham elaboró una lista con criterios de rentabilidad (los seis primeros) y de riesgo (los cuatro últimos), que son útiles para detectar acciones infravaloradas.
El decálogo de Graham es el siguiente:
-PER menor que los tipos a largo plazo de la deuda del Estado (obligaciones del Estado).
-PER menor que 2/5 del PER de mercado durante los próximos cinco años.
-Rendimiento por dividendo mayor o igual que 2/3 del tipo de la deuda del Estado a largo plazo.
-Cotización inferior a 2/3 del valor contable.
-Cotización inferior a 2/3 del valor neto de su activo en el mercado.
-Crecimiento de los beneficios del 7% durante los últimos cinco años (no se refiere al crecimiento anual, sino al total del quinquenio, y resulta un criterio dudoso para España).
-Deuda total menor que el valor contable.
-Un cociente entre activos y pasivos líquidos mayor que dos.
-Deuda total menor o igual que el valor neto del activo en el mercado.
-Estabilidad en el crecimiento de los beneficios.
El valor contable de Colonial a 30/06/2009, es de 0,764.
¿Cuál es el ratio de Colonial de Precio/Valor Contable? 0,22
jueves, 20 de agosto de 2009
Parque de Valdebebas:Una realidad con acuerdo de financiación
Parque de Valdebebas es un ámbito diferente desde sus orígenes. Singular por su ubicación y tamaño, abarca una superficie de más de 10 millones de m2 en una ubicación privilegiada en el noreste de Madrid, frente a la nueva T4 de Barajas, entre la Moraleja y el Parque Juan Carlos I. Único por su contenido y participantes: la Ciudad Deportiva del Real Madrid, el Campus de la Justicia de la CAM, la ampliación del IFEMA, un parque forestal de 500 hectáreas, uno de los mayores centros comerciales y de ocio de Europa, más de un millón de m2 de oficinas y 12.500 viviendas. Pero además es diferente por su modelo de gestión; un modelo absolutamente independiente, pilotado por los propietarios y únicamente encaminado a velar por los intereses de éstos.En este marco de diferenciación se integra también nuestro sistema de financiación. Lo sencillo en los desarrollos urbanísticos es recurrir a los sistemas tradicionales como las derramas, que obligan a los propietarios a vender o hipotecar para hacerles frente, o el agente urbanizador (una inmobiliaria o constructora realiza las obras de urbanización a cambio de suelo) que descapitaliza a los propietarios. Esto sucede, fundamentalmente, porque los propietarios de suelo suelen tener mucho patrimonio inmobiliario, dada la valoración del suelo, pero poca liquidez, situación que se reproduce en Valdebebas. Sin embargo, el equipo de gestión decidió no quedarse en lo sencillo y más habitual sino intentar aportar un mayor valor añadido solucionando este problema de los propietarios.Además, dada la cantidad de cargas que tiene este ámbito (cesiones municipales y supramunicipales) y, por tanto, lo elevado del coste del proyecto, se hacía más necesario que nunca buscar una alternativa a los sistemas tradicionales de financiación. Las dos principales cuestiones que se planteaban eran cómo podía la Junta de Compensación obtener ingresos y qué modelo de financiación era el que más se ajusta a las necesidades de los propietarios.Respecto a la primera cuestión, la respuesta parecía sencilla: vender el suelo que, dado el planeamiento, obligaría a generar un gran proindiviso entre todos los propietarios, con lo que se haría imposible el posterior desarrollo del mismo. Esta situación se daba en la superficie comercial y en el suelo dotacional privado (estaciones de servicio). En marzo de 2006, la Junta enajenó el suelo para el centro comercial con una edificabilidad de 182.000 metros cuadrados por más de 238 millones de euros al consorcio formado por Metrovacesa y Riofisa.Para dar respuesta a la segunda cuestión se recurrió a un modelo de Project Finance, uno de los sistemas de financiación más utilizado en el desarrollo de grandes proyectos y obras de infraestructuras y que, en el marco de la Unión Europea, ha pasado a ocupar un papel protagonista y estratégico a la hora de acometer este tipo de proyectos, pero que nunca había sido utilizado para financiar una entidad tan singular como una Junta de Compensación.Así, la Junta de Compensación de Parque de Valdebebas apalancándose sobre dicho suelo terciario comercial y el dotacional privado, consiguió un acuerdo de financiación estructurada con CajaMadrid y BBVA por valor de 658 millones de euros, cantidad suficiente para garantizar las necesidades financieras del proyecto hasta su finalización. A la hora de evaluar las garantías del crédito, los bancos tuvieron en cuenta que el valor de los activos resultantes del proyecto era muy superior al coste del mismo y que el proyecto generaba sus propios recursos gracias a la venta de activos.Además, si finalizado el proyecto de urbanización los propietarios no pagaran la cantidad debida a las entidades financieras, la Junta de Compensación, por su carácter administrativo, podría proceder contra los propietarios morosos expropiando y vendiendo sus fincas y, de esta manera, repagar la deuda.En contrapartida, este modelo, al no requerir garantías personales ni solidaridad en las obligaciones por parte de los propietarios –el contrato de financiación se firma entre la Junta y las entidades bancarias-, les confiere una independencia económica y política y les permite hipotecar o vender sus parcelas pero, lo que es más importante, les da la posibilidad de que, los que así lo deseen, puedan promover y patrimonializar. Y todo ello con un coste financiero muy inferior a lo que cada uno, de manera individual, soportaría en un esquema tradicional de financiación.Además, para acotar el riesgo financiero de una subida de tipos se firmó un contrato de SWAP, que blindaba a la Junta de Compensación de un previsible incremento de los costes financieros por el incremento del euribor.De esta forma, Parque de Valdebebas es el primer desarrollo urbanístico que recurre a un sistema de financiación diferente que, además de los beneficios reseñados previamente, confiere una estabilidad económica y política al proyecto y hace que la Junta de Compensación pueda centrar todos sus esfuerzos de manera más efectiva en su actividad principal, que no es otra que la realización de las obras de urbanización (con todos los trámites administrativos que ello conlleva) y la realización del proyecto de compensación (o reparcelación).Obviamente, no se podría haber llegado a esta situación sin un gran esfuerzo de entendimiento –algunas entidades financieras no comprendieron nunca una operación de estas características- por todas las partes implicadas y comprender que, pese a “estar todo inventado”, con un poco de imaginación se pueden obtener nuevas y ventajosas aplicaciones de los recursos existentes
¿Quién está mejor posicionada para cumplir con los requisitos de las SOCIMI?
Pues sí, Colonial.
El nuevo régimen SOCIMI será muy positivo:
- Facilitar al inversor liquidez mediante la distribución anual de beneficios
- Eliminar, con un régimen neutral, ladoble imposición que surge en la inversión a través de sociedades
- Beneficiar al inversor minorista (menos 5% de participación) y personas físicas
- Conseguir un mayor valor de la compañía al reducirse la fiscalidad de su socio y disminuir su coste de capital
Una vez que se apruebe Colonial estará en disposición de llevar a cabo las disposiciones necesarias para convertirse en SOCIMI. ¿O lo está haciendo ya?
China tiene todos los ingredientes para una nueva burbuja inmobiliaria
El Gobierno chino se está esforzando por pasar la batuta del crecimiento económico del sector de las infraestructuras al de la construcción de inmuebles, un movimiento arriesgado pero necesario para la recuperación económica. Pero las autoridades del gigante asiático están preocupadas por la posibilidad de que los precios se disparen y se forme una nueva burbuja.
El mercado inmobiliario chino se está recuperando y por todas partes se ven grúas, las tiendas de muebles están llenas y las ventas de propiedades se han disparado en los últimos meses. Todo apunta a que la transición económica que el Gobierno pretende está funcionando. El hecho es que las compañías del sector, grandes y pequeñas trabajan sin parar para intentar cubrir la demanda. Pero las autoridades se muestran cautelosas: los precios podrían incrementarse mucho y muy rápido.
“Como es un sector relacionado con muchas industrias, la volatilidad en el mercado inmobiliario provocaría, inevitablemente, volatilidad en la economía del país”, según advierte la publicación gubernamental China Economic Times.
La mayor inmobiliria china, Vanke, ha elevado su objetivo de inicio de viviendas para este año en un 45% y su rival, Poly Real Estate, informó recientemente de que en la primera mitad de año las ventas se habían incrementado un 143% en términos interanuales.
“Desde finales del año pasado hasta principios de este no teníamos trabajo”, asegura, en declaraciones a Reuters, Zhang Minghui, propietario de una pequeña constructora en Pekín, que cuenta que tuvo que despedir a varios trabajadores, pero ahora está contratando de nuevo.
Los expertos reconocen la importancia del sector inmobiliario en China y es que antes de que la burbuja estallara en 2008, suponía un 10% del crecimiento del Producto Interior Bruto. Las medidas llevadas a cabo por el Gobierno están reactivando la economía del país y el mercado inmobiliario se está beneficiando de la rebaja de los impuestos sobre la compra de viviendas. En los siete primeros meses del año, la inversión en la construcción se incrementó un 11,6%.
El repunte del sector ha llevado los precios de la vivienda en las principales ciudades del país a los niveles de 2007, antes de que estallase la crisis, y los stocks de vivienda se han agotado, según afirma un analista de Citigroup a Reuters. Algunas inmobiliarias señalan que en las últimas semanas las ventas se han reducido, en concreto, Shanghai Xinyi, ha informado de que las ventas en lo que va de agosto se han reducido a la mitad respecto a las dos primeras semanas de julio.
Los expertos lo achacan no sólo a las condiciones que ha impuesto el Gobierno a la compra de una segunda vivienda, sino a que hace falta construir nuevos inmuebles. De esta opinión es Dong Tao, economista de Credit Suisse en Hong Kong, que asegura que las casas que había en el mercado ya se han vendido y llevará un tiempo conseguir las autorizaciones para edificar nuevas viviendas y señala que esperan “que la construcción de viviendas se aumente de forma significativa tras el verano”.
En febrero el Baltic Dry Index ya anticipaba una recuperación de la construcción de las infraestructuras y la vivienda. Este indicador, que valora el coste medio de transporte de mercancías secas a través de las 26 principales rutas marítimas del mundo, creció más del doble los dos primeros meses del año, lo que implicaba que las compañías estaban realizando compras de materias primas no agrícolas, fundamentalmente hierro, carbón y materiales para la construcción.
El mercado inmobiliario chino se está recuperando y por todas partes se ven grúas, las tiendas de muebles están llenas y las ventas de propiedades se han disparado en los últimos meses. Todo apunta a que la transición económica que el Gobierno pretende está funcionando. El hecho es que las compañías del sector, grandes y pequeñas trabajan sin parar para intentar cubrir la demanda. Pero las autoridades se muestran cautelosas: los precios podrían incrementarse mucho y muy rápido.
“Como es un sector relacionado con muchas industrias, la volatilidad en el mercado inmobiliario provocaría, inevitablemente, volatilidad en la economía del país”, según advierte la publicación gubernamental China Economic Times.
La mayor inmobiliria china, Vanke, ha elevado su objetivo de inicio de viviendas para este año en un 45% y su rival, Poly Real Estate, informó recientemente de que en la primera mitad de año las ventas se habían incrementado un 143% en términos interanuales.
“Desde finales del año pasado hasta principios de este no teníamos trabajo”, asegura, en declaraciones a Reuters, Zhang Minghui, propietario de una pequeña constructora en Pekín, que cuenta que tuvo que despedir a varios trabajadores, pero ahora está contratando de nuevo.
Los expertos reconocen la importancia del sector inmobiliario en China y es que antes de que la burbuja estallara en 2008, suponía un 10% del crecimiento del Producto Interior Bruto. Las medidas llevadas a cabo por el Gobierno están reactivando la economía del país y el mercado inmobiliario se está beneficiando de la rebaja de los impuestos sobre la compra de viviendas. En los siete primeros meses del año, la inversión en la construcción se incrementó un 11,6%.
El repunte del sector ha llevado los precios de la vivienda en las principales ciudades del país a los niveles de 2007, antes de que estallase la crisis, y los stocks de vivienda se han agotado, según afirma un analista de Citigroup a Reuters. Algunas inmobiliarias señalan que en las últimas semanas las ventas se han reducido, en concreto, Shanghai Xinyi, ha informado de que las ventas en lo que va de agosto se han reducido a la mitad respecto a las dos primeras semanas de julio.
Los expertos lo achacan no sólo a las condiciones que ha impuesto el Gobierno a la compra de una segunda vivienda, sino a que hace falta construir nuevos inmuebles. De esta opinión es Dong Tao, economista de Credit Suisse en Hong Kong, que asegura que las casas que había en el mercado ya se han vendido y llevará un tiempo conseguir las autorizaciones para edificar nuevas viviendas y señala que esperan “que la construcción de viviendas se aumente de forma significativa tras el verano”.
En febrero el Baltic Dry Index ya anticipaba una recuperación de la construcción de las infraestructuras y la vivienda. Este indicador, que valora el coste medio de transporte de mercancías secas a través de las 26 principales rutas marítimas del mundo, creció más del doble los dos primeros meses del año, lo que implicaba que las compañías estaban realizando compras de materias primas no agrícolas, fundamentalmente hierro, carbón y materiales para la construcción.
lunes, 17 de agosto de 2009
¿Cuánto cayó la vivienda en anteriores ciclos bajistas mundiales?
A lo largo de los últimos 40 años se han alternado los ciclos de subidas con las caídas de precio de la vivienda. en promedio, durante este periodo el precio de la vivienda en los principales países del mundo ha subido un 2,6% anual y la mayor parte del tiempo ha estado en fase expansiva. las fases alcistas de la vivienda suelen durar seis años y a lo largo de ellos la vivienda ha subido un 62% de media, según un informe de la caixa que analizó 18 países desde 1970
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Sin embargo, también es frecuente ver periodos de caídas de precios. de media, cada país ha sufrido hasta el actual dos ciclos descendentes en las últimas décadas. de media, cada periodo ha durado cinco años y el valor de los inmuebles residenciales se ha visto disminuído en un 23%
Casi todos los países del mundo sufren la caída actual, en parte, porque anteriormente todos disfrutaron de un periodo de bajos tipos de interés. el ciclo alcista que ha precedido a la actual corrección ha sido más largo de lo que solía ser, ya que en promedio ha subido durante 10 años (4 más que la media), y además más rentable, al subir más de un 100% (más del doble de la media histórica), en españa subió un 118%, pero en países como bélgica o irlanda la subida es de más del 200%
¿Afecta esto a la caída actual? Históricamente a mayor subida, mayor caída, aunque la relación no es lineal. es decir, tradicionalmente no ha sido proporcional y además, el último ciclo expansivo ha venido unido a un aumento de la población que podrían limitar el descenso del precio de la vivienda.
En la tabla siguiente se muestran los anteriores periodos de caídas del precio de la vivienda en los principales países durante los últimos años:
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Sin embargo, también es frecuente ver periodos de caídas de precios. de media, cada país ha sufrido hasta el actual dos ciclos descendentes en las últimas décadas. de media, cada periodo ha durado cinco años y el valor de los inmuebles residenciales se ha visto disminuído en un 23%
Casi todos los países del mundo sufren la caída actual, en parte, porque anteriormente todos disfrutaron de un periodo de bajos tipos de interés. el ciclo alcista que ha precedido a la actual corrección ha sido más largo de lo que solía ser, ya que en promedio ha subido durante 10 años (4 más que la media), y además más rentable, al subir más de un 100% (más del doble de la media histórica), en españa subió un 118%, pero en países como bélgica o irlanda la subida es de más del 200%
¿Afecta esto a la caída actual? Históricamente a mayor subida, mayor caída, aunque la relación no es lineal. es decir, tradicionalmente no ha sido proporcional y además, el último ciclo expansivo ha venido unido a un aumento de la población que podrían limitar el descenso del precio de la vivienda.
En la tabla siguiente se muestran los anteriores periodos de caídas del precio de la vivienda en los principales países durante los últimos años:
¿Quedará mucho para ver ese -30% de caida real?
A mi modo de ver, las inmobiliarias ya han descontado esa rebaja de precios en sus activos (incluso mayores depreciaciones al ser activos tóxicos durante muchos meses).
Luego, deberiamos estar mas cerca del suelo que de un techo. Si le sumanos la gran bajada de Colonial en Bolsa y la próxima ley SOCIMI.
¿Mejor estar dentro o fuera del sector? Pues si apostamos por una ley positiva para los alquileres y que el suelo está próximo, desde mi humilde punto de vista, mejor estar posicionado.
El fondo Orion interesado en inmobiliarias Españolas
El fondo inmobiliario holandés Orion busca centros comerciales y oficinas en España
Descarta invertir en el sector logístico porque es caro y hay mucho riesgo.
El fondo inmobiliario holandés Orion, con sede en Londres, ha entrado con buen pie en España. En tan sólo dos meses ha comprado dos activos a Santander Banif Inmobiliario a través de sus sociedades Orion Columba y Orion Carina: el centro comercial Plenilunio, situado en Madrid, por 235 millones de euros, y un edificio de oficinas de Hewlett Packard (HP) en las Rozas por 27,5 millones.
Pero sus adquisiciones no van a acabar aquí. Según fuentes de Orion el fondo sigue buscando activos para ampliar su cartera en España, ya que considera que es una de las economías más importantes de Europa por detrás de Alemania y Francia.
El fondo Orion por su tradición histórica siempre ha hecho operaciones de compra-venta de centros comerciales y por tanto es el sector que mejor conoce, por lo que en España su inversión se dirige, principalmente, a centros comerciales y oficinas, ya que las mismas fuentes aseguran que el mercado industrial y de logística en España es caro y tiene mucho riesgo.
Orion Capital Managers cuanta con una estructura Europea: Orion European Real Estate Fund II, que está presente en España con tres activos: Parque Astur, en Avilés, El Arcángel, en Córdoba y Llobregat, en Barcelona. Ahora este fondo acaba de abrir oficina en España a través de la sociedad Orion Asset Spain para la compra de activos inmobiliarios.
Los primeros contactos de esta nueva oficina de Orion en España surgen con la posibilidad de comprar los activos de Riofisa pero fuentes del mercado aseguran que el precio fue el motivo de que estas negociaciones no llegaran a buen puerto. Sin embargo, por esas fechas sí cuajó la compra del porcentaje que tenía Goldman Sachs, uno de los principales acreedores de la inmobiliaria española Colonial, en su filial francesa Société Fonciere Lyonnaise (SFL).
Accionista de SFLEn esta operación Orion sí compró a buen precio, ya que se hizo con un 7,25% del capital de SFL a 25 euros cuando Goldman Sachs lo adquirió a la española Colonial por 30 euros. Con esta adquisición, Orion ha pasado a ser el tercer accionista de la compañía francesa, tras la propia Colonial y el grupo Crédit Agricole (Predica y Calyon). Una jugada redonda como lo ha hecho ahora con el centro comercial Plenilunio, que ha pagado 235 millones de euros a Santander Banif Inmobiliario cuando la entidad inversora en inmuebles de Emilio Botín, presidente del Santander, compró el centro comercial en 2006 por un importe de 275 millones de euros.
Buenas oportunidadesDe esta forma, Orion ha dejado claro que está dispuesto a invertir en España pero no a cualquier precio. Fuentes cercanas al fondo aseguran que la crisis en el sector inmobiliario está generando buenas oportunidades de activos a precios muy atractivos y quieren estar en el mercado.
El capital del fondo Orion está repartido entre sus fundadores, Aref Lahham, Van Stults y Bruce Bossom. Orion ha patrocinado la sociedad inversora Orion Europea Inmobiliaria Fondos I, II y III, cuyos ingresos se dirigen a inversiones inmobiliarias en toda Europa.
Hasta la fecha actual Orion Fondo III ha destinado una inversión de 3.000 millones de euros en la compra de 55 inmuebles en diversos países de Europa (centros comerciales, oficinas, retail y hoteles).
sábado, 15 de agosto de 2009
Posible recapitalización de Colonial
Hace unas semanas se dijo en la Junta de Accionistas que Colonial estaba cerca de lograr una recapitalización de la empresa:
Viñolas explicó que con el proceso de recapitalización se persigue reforzar la estructura financiera de Colonial, garantizar su viabilidad financiera, reducir el endeudamiento y apuntalar el plan estratégico de negocio de la empresa, centrado en la explotación de edificios de oficinas de Barcelona, Madrid y París.
La operación, pese a que no se trata de una refinanciación de deuda, también conlleva cambios en el acuerdo de reestructuración de endeudamiento alcanzado en 2008.
Una manera de conseguir capital reduciendo a la vez deuda, podría ser mediante Obligaciones o Bonos de empresa. Sería mucho mejor que fueran mediante obligaciones de empresa, que son a largo plazo.
Las OBLIGACIONES DE EMPRESA son las emitidas por empresas con el propósito de captar fondos a un coste inferior al de otras fuentes de financiación. La deuda de la sociedad devengará intereses prefijados a los obligacionistas y, en general, se amortizarán a un vencimiento determinado, independientemente de los resultados de la empresa.
La ventaja para Colonial es que capitalizaría la empresa sin los inconvenientes de las obligaciones convertibles. Además, creo recordar que las obligaciones de empresa pasarían a formar parte del Capital de la empresa, a la vez que reducirían la deuda (una artimaña financiera, vamos).
Viñolas explicó que con el proceso de recapitalización se persigue reforzar la estructura financiera de Colonial, garantizar su viabilidad financiera, reducir el endeudamiento y apuntalar el plan estratégico de negocio de la empresa, centrado en la explotación de edificios de oficinas de Barcelona, Madrid y París.
La operación, pese a que no se trata de una refinanciación de deuda, también conlleva cambios en el acuerdo de reestructuración de endeudamiento alcanzado en 2008.
Una manera de conseguir capital reduciendo a la vez deuda, podría ser mediante Obligaciones o Bonos de empresa. Sería mucho mejor que fueran mediante obligaciones de empresa, que son a largo plazo.
Las OBLIGACIONES DE EMPRESA son las emitidas por empresas con el propósito de captar fondos a un coste inferior al de otras fuentes de financiación. La deuda de la sociedad devengará intereses prefijados a los obligacionistas y, en general, se amortizarán a un vencimiento determinado, independientemente de los resultados de la empresa.
La ventaja para Colonial es que capitalizaría la empresa sin los inconvenientes de las obligaciones convertibles. Además, creo recordar que las obligaciones de empresa pasarían a formar parte del Capital de la empresa, a la vez que reducirían la deuda (una artimaña financiera, vamos).
Posible estrategia La Caixa y Popular en Colonial
Resumen de los principales accionistas:
ACCIONISTA PARTICIPACIÓN
BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A. 9,146 %
CAJA DE AHORROS DE GALICIA 3,352 %
CAJA DE AHORROS Y PENSIONES DE BARCELONA 5,429 %
GLOBAL CARTERA DE VALORES, S.A. 5,098 %
GONZALEZ VILLAREJO, AURELIO 5,184 %
KOPLOWITZ ROMERO DE JUSEU, ALICIA 5,001 % YA NO ES ACCIONISTA
NOZAR, S.A. 9,045 % YA NO ES ACCIONISTA
PORTILLO MUÑOZ LUIS MANUEL 4,224 %
PROMOCIONES GONZALEZ, S.A. 5,403 %
REYAL URBIS, S.A. 5,379 %
Con respecto a los Bonistas:
250M€ Caylon
250M€ Euro Hypo
250M€ RBS
250M€ GS
185M€ Caixa
90m€ Popular
Los Bonos rentúan el Euribor +4% que no se da en dinero y que aumenta el valor del bono cada año, lo que supone que 1250*6% = 75m€ cada año para pagar a los bonistas.
Si sólo convertieran los bonos La Caixa y Popular,se harian con el control de Colonial con el 30% para la Caixa a 0,31€ de media, y con el 17% para Popular y 0,7€ de media.
Asi que poco queda para saber si finalmente La Caixa y Popular han convertido los bonos y que los bancos extrangeros se conformen con cobrar los intereses de los bonos y una vez tengan el control total POP-CAX les vayan pagando a los bonistas extranjeros.
Hasta ahora COL ha cotizado a precios de quiebra, pero si la empresa tiene solución, la solución es dejar hacer a La Caixa y Popular, que cojan el control y que en varios años la lleven a 0,5-1€ para recuperar ellos la inversion y pagar a los bonistas.
Si solamente convierten las acciones las acciones el banco popular y la Caixa, opción más que plausible ya que los grandes bancos financiadores lo que quieren es su Euribor más cuatro, los porcentajes que poseerían cada uno de ellos son los siguientes:
ENTIDAD DINERO ACCIONES
caixa 161.300.000,00 88.839.825,00
pop 365.100.000,00 149.662.696,00
Convertiendo los bonos sumarían estas acciones en la supuesta conversión:
ENTIDAD DINERO ACCIONESS
caixa 185.000.000,00 1.017.500.000,00
pop 90.000.000,00 495.000.000,00
Quedando así la media de precio de sus acciones:
ENTIDAD DINERO ACCIONES MEDIA acciones
caixa 346.300.000,00 1.106.339.825,00 0,313014132
pop 455.100.000,00 644.662.696,00 0,705950574
Así que el total de nuevas acciones sería de 3.644.002.521,00 , teniendo un 30,36% de la compañía La Caixa y un 17,69% el Popular.
Con todo esto, la dilución de NAV de los minoritarios sería solamente del 50%
Otro dato fundamental son las opciones sobre acciones concedidas a Bruguera y Viñolas de 1 millón y millón y medio de acciones respectivamente, por diferencia positiva sobre 0,25 euros la acción a partir de Octubre de 2.011.
Creo que hay esperanza en una recuperación a largo plazo
ACCIONISTA PARTICIPACIÓN
BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A. 9,146 %
CAJA DE AHORROS DE GALICIA 3,352 %
CAJA DE AHORROS Y PENSIONES DE BARCELONA 5,429 %
GLOBAL CARTERA DE VALORES, S.A. 5,098 %
GONZALEZ VILLAREJO, AURELIO 5,184 %
KOPLOWITZ ROMERO DE JUSEU, ALICIA 5,001 % YA NO ES ACCIONISTA
NOZAR, S.A. 9,045 % YA NO ES ACCIONISTA
PORTILLO MUÑOZ LUIS MANUEL 4,224 %
PROMOCIONES GONZALEZ, S.A. 5,403 %
REYAL URBIS, S.A. 5,379 %
Con respecto a los Bonistas:
250M€ Caylon
250M€ Euro Hypo
250M€ RBS
250M€ GS
185M€ Caixa
90m€ Popular
Los Bonos rentúan el Euribor +4% que no se da en dinero y que aumenta el valor del bono cada año, lo que supone que 1250*6% = 75m€ cada año para pagar a los bonistas.
Si sólo convertieran los bonos La Caixa y Popular,se harian con el control de Colonial con el 30% para la Caixa a 0,31€ de media, y con el 17% para Popular y 0,7€ de media.
Asi que poco queda para saber si finalmente La Caixa y Popular han convertido los bonos y que los bancos extrangeros se conformen con cobrar los intereses de los bonos y una vez tengan el control total POP-CAX les vayan pagando a los bonistas extranjeros.
Hasta ahora COL ha cotizado a precios de quiebra, pero si la empresa tiene solución, la solución es dejar hacer a La Caixa y Popular, que cojan el control y que en varios años la lleven a 0,5-1€ para recuperar ellos la inversion y pagar a los bonistas.
Si solamente convierten las acciones las acciones el banco popular y la Caixa, opción más que plausible ya que los grandes bancos financiadores lo que quieren es su Euribor más cuatro, los porcentajes que poseerían cada uno de ellos son los siguientes:
ENTIDAD DINERO ACCIONES
caixa 161.300.000,00 88.839.825,00
pop 365.100.000,00 149.662.696,00
Convertiendo los bonos sumarían estas acciones en la supuesta conversión:
ENTIDAD DINERO ACCIONESS
caixa 185.000.000,00 1.017.500.000,00
pop 90.000.000,00 495.000.000,00
Quedando así la media de precio de sus acciones:
ENTIDAD DINERO ACCIONES MEDIA acciones
caixa 346.300.000,00 1.106.339.825,00 0,313014132
pop 455.100.000,00 644.662.696,00 0,705950574
Así que el total de nuevas acciones sería de 3.644.002.521,00 , teniendo un 30,36% de la compañía La Caixa y un 17,69% el Popular.
Con todo esto, la dilución de NAV de los minoritarios sería solamente del 50%
Otro dato fundamental son las opciones sobre acciones concedidas a Bruguera y Viñolas de 1 millón y millón y medio de acciones respectivamente, por diferencia positiva sobre 0,25 euros la acción a partir de Octubre de 2.011.
Creo que hay esperanza en una recuperación a largo plazo
viernes, 14 de agosto de 2009
Analisis de Colonial, rotura de la resistencia
Las inmobiliarias son hoy las reinas del mercado. Al calentón de Metrovacesa se acaban de unir Realia, Reyal Urbis e Inmobiliaria Colonial. De hecho el quinto valor del ranking de mayores subidas es en estos momentos otra compañía que, pese a no pertenecer al sector, está muy relacionado con él (Banco Popular).
En el caso concreto de Colonial, cabe destacar que la rotura de su principal resistencia de corto plazo (0.14 euros) está siendo con fuerza y volumen, lo cual da mayor estabilidad al movimiento. Un cierre diario por encima de dicho nivel, confirmaría el fin de su actual canal lateral de corto plazo (0.12-0.14 euros), figura que le otorgaría un potencial de recuperación de hasta 3 céntimos altura (0.17 euros). De hecho, el potencial alcista del valor a medio plazo es muy elevado ya que, tanto escala semanal como mensual, Colonial se encuentra en situación de extrema sobreventa. Dicho escenario, en caso de asistir a una confirmarción de cambio de tendencia estructural "en condiciones" (superación 0.20 en cierre semanal), podría suponerle el inicio de un largo y continuado proceso de recuperación alcista.
Soportes: 0.13, 0.12 euros.
Resistencias:0.15, 0.17, 0.20 euros.
Objetivo: 0.17, 0.20, 0.23 euros.
lunes, 10 de agosto de 2009
Analisis Técnico largo plazo de Inmobiliria Colonial
Iniciamos el análisis desde la estructura del largo plazo en gráfico semanal.
Inmobiliaria Colonial desde el muy largo plazo estaba desarrollando una tendencia apoyada en la directriz, y por medio de una línea de aceleración envió las cotizaciones hasta la zona de los 5,60 €.
En esta resistencia apreciamos la formación de un triple techo, con línea clavicular en los 4,50 €, nivel que fue perforado, y la línea de aceleración alcista, formando un importante canal bajista muy bien delimitado en la parte superior, pero la zona inferior fue perforada, llegando hasta una extensión bajista.
Por medio de este proceso correctivo tan agresivo, perforó la directriz alcista, continuando con el movimiento bajista inicial, enviando la sería de precios hasta un soporte inicial en los 0,15 €.
En el corto plazo apreciamos como dentro del desarrollo del canal bajista inicial, entra en una fase lateral de agotamiento de la tendencia bajista sobre el soporte inicial de los 0,15 €, donde no observamos ningún repunte significativo, solamente se mueve sobre esta zona.
La primera resistencia relevante en este movimiento lateral la tenemos en los 0,24 e, nivel que tras tantear en una sola vez, volvió con energía al soporte de los 0,15 €. Tenemos una resistencia intermedia situada en los 0,20 € nivel que a cierre no consigue superar.
Es importante destacar la debilidad existente en este proceso lateral, y que la pérdida de los 0.15 €, daría paso a un movimiento de caída libre, solamente con una zona sicológica en los 0,10 €, pero sin ninguna validez como soporte. La perforación de los 0,14 € a precios de cierre daría paso a un goteo a la baja.
Mientras no veamos un cierre por encima de los 0,24 € con volumen, no hay ninguna posibilidad de recuperación temporal en las cotizaciones, más bien continuar con el proceso lateral inicial.
El volumen muestra reacciones importantes en la zona de los 0,15 €, pero sin desplazamiento real en las cotizaciones, siendo una clara señal sobre la debilidad existente en el gráfico de precios.
Tenemos al RSI sin conseguir superar la zona media de 50 puntos, y al llegar a esta cota aparece un claro movimiento a la baja, apoyando la continuación lateral de la serie de precios.
Por otro lado el Estocástico sigue bajista, con meros movimientos puntuales sobre la zona de sobreventa, apareciendo rápidamente movimientos a la baja, indicando la debilidad existente dentro del proceso lateral.
Conclusión: Inmobiliaria Colonial está en una tendencia bajista muy importante, dando paso en el corto plazo a un desplazamiento lateral de las cotizaciones sobre el soporte de los 0.15 €, con posibilidad de iniciar un movimiento bajista de goteo, en caída libre y con la única referencia de una cota sicológica sin referencia sólida en los 0,10 €.
Mientras no veamos la superación de la resistencia de los 0,24 € con fuerte incremento de volumen, no hay posibilidades en asistir a la recuperación temporal de las cotizaciones, y por el momento dentro del contexto de una importante tendencia bajista de fondo.
¿Crees que es buen momento para comprar inmobiliarias?
La recuperación de la Bolsa ha sorprendido por su rapidez y virulencia. Casi todos han participado en el festín, aunque el grupo de valores inmobiliarios continua como el patito feo de la Bolsa, marcado por una deuda impresionante y acosado por la falta de actividad y la caída de los precios.
Sin embargo, las últimas noticias albergan algunas esperanzas, algunos brotes verdes que dirían los marketinianos socialistas. Partimos de la base que se está el infierno, a pocos milímetros de la quiebra. Colonial ha reducido drásticamente sus ventas y empieza a asumir compromisos corporativos que hasta ahora parecían impensables. Realia acaba de presentar un plan para facturar 282 millones de euros en los próximos años con grandes descuentos en sus promociones.
Aunque el futuro siga siendo incierto, de momento se ha conseguido renegociar con la banca que ya controla la gestión de estas inmobiliarias y que ha aguantado y está dispuesta a aguantar los desmanes inmobiliarios que compartió y favoreció porque en ello le va también su cuenta de resultados.
Hay, pues, acuerdo con bancos, y algunos datos muy tímidos que indican un ligero repunte de la actividad inmobiliaria que, al menos, representa no seguir con el deterioro de valoración de sus activos. Como el axioma bursátil dice que el mercado siempre se adelanta a la realidad económica, puede que ya haya llegado el momento de tomar alguna posición, por supuesto, muy especulativa.
Realia, Renta Corporación o Urbas ya ofrecen un balance bursátil positivo en este 2009. Además, las caídas han sido impresionantes y muy justificadas en los últimos dos años, pero una Bolsa a las puertas de los 11.000 puntos con fuerte recuperación de los bancos necesita sectores de refresco para asumir el dinero que despierta de nuevo a la renta variable.
¿Crees que es buen momento para comprar inmobiliarias? ¿Esperas alguna otra quiebra en las cotizadas, después del caso Martinsa? ¿Aprecias mejorías para estas compañías? ¿Consideras que el mercado se adelantará mucho a la recuperación o estabilización del sector?
jueves, 6 de agosto de 2009
Colonial guarda ya debajo del colchón 147 millones por la deuda de Noza
Prudencia es la actitud que ha adoptado Colonial con los 130,5 millones de euros que le adeuda Nozar. En el primer semestre de este año, la inmobiliaria controlada por Banco Popular y La Caixa ha guardado debajo del colchón otros 72 millones de euros ante el deterioro de las garantías que le concedió Nozar por la deuda pendiente. A este importe hay que sumarle otros 75 millones de euros que Colonial provisionó el año pasado por la depreciación de esos avales. Si hacemos el cálculo, la compañía se ha cubierto las espaldas con la deuda de Nozar por valor de 147 millones de euros.
Colonial compró en 2007 un edificio a Nozar por 215,5 millones de euros. Como anticipo, le desembolsó 10,5 millones de euros y pagarés por valor de 45 millones. A esta operación se le añadió otra, al adquirir la inmobiliaria a la misma sociedad un terreno por 75 millones. En ese momento, pagó 10 millones y pagarés por 65 millones.
La ejecución de los dos contratos de compra dependía de unos avances urbanísticos en las dos propiedades. Como no se produjeron esos cambios, Colonial decidió resolver las compras y pidió la devolución del dinero a Nozar a finales de enero de 2008. Con la crisis inmobiliaria, la compañía de la familia Nozaleda se comprometió a pagar a la inmobiliaria esos importes. Para dar fe de ese compromiso, la promotora dio como garantía real terrenos e inmuebles por valor de 100 millones de euros y casi el 99 por ciento de la estación de esqui Boí Taüll, valorada en 33 millones a 30 de junio de 2009.
Ante la imposibilidad de pago en pleno huracán financiero, en febrero de este año, Nozar se vuelve a comprometer con Colonial a pagar esa deuda de 130,5 millones el 1 de septiembre. Esta vez, la promotora aportó como garantías participaciones financieras que tenía en seis empresas, valoradas en 22 millones.
El problema es que el valor de esas garantías aportadas por Nozar se han ido deteriorando, por lo que Colonial provisionó 75 millones por los primeros avales en las cuentas anuales de 2008 y, posteriormente, en el primer semestre de 2009, ha tenido que provisionar otros 72 millones por la depreciación de las segundas garantías que le otorgó Nozar.
Colonial compró en 2007 un edificio a Nozar por 215,5 millones de euros. Como anticipo, le desembolsó 10,5 millones de euros y pagarés por valor de 45 millones. A esta operación se le añadió otra, al adquirir la inmobiliaria a la misma sociedad un terreno por 75 millones. En ese momento, pagó 10 millones y pagarés por 65 millones.
La ejecución de los dos contratos de compra dependía de unos avances urbanísticos en las dos propiedades. Como no se produjeron esos cambios, Colonial decidió resolver las compras y pidió la devolución del dinero a Nozar a finales de enero de 2008. Con la crisis inmobiliaria, la compañía de la familia Nozaleda se comprometió a pagar a la inmobiliaria esos importes. Para dar fe de ese compromiso, la promotora dio como garantía real terrenos e inmuebles por valor de 100 millones de euros y casi el 99 por ciento de la estación de esqui Boí Taüll, valorada en 33 millones a 30 de junio de 2009.
Ante la imposibilidad de pago en pleno huracán financiero, en febrero de este año, Nozar se vuelve a comprometer con Colonial a pagar esa deuda de 130,5 millones el 1 de septiembre. Esta vez, la promotora aportó como garantías participaciones financieras que tenía en seis empresas, valoradas en 22 millones.
El problema es que el valor de esas garantías aportadas por Nozar se han ido deteriorando, por lo que Colonial provisionó 75 millones por los primeros avales en las cuentas anuales de 2008 y, posteriormente, en el primer semestre de 2009, ha tenido que provisionar otros 72 millones por la depreciación de las segundas garantías que le otorgó Nozar.
martes, 4 de agosto de 2009
Colonial podría aumentar su autocartera
Ya se aprobó en la Junta de Accionistas esa posibilidad.
Ahora, en la presentación de resultados, explican que Nozar y NZ Patrimonio adeudan a Colonial72,5 M€, que ya han sido provisionados en la cta. de explotación (gasto).
Lo lógico sería que Nozar cancelara la deuda, pasando Colonial este cobro como beneficios y además aumentando autocartera.
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Ahora, en la presentación de resultados, explican que Nozar y NZ Patrimonio adeudan a Colonial72,5 M€, que ya han sido provisionados en la cta. de explotación (gasto).
Lo lógico sería que Nozar cancelara la deuda, pasando Colonial este cobro como beneficios y además aumentando autocartera.
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lunes, 3 de agosto de 2009
Resultados 1º semestre de colonial
| 2008 | 2009 | |
| Ventas | 214,9 | 216,05 |
| EBITDA | 122,1 | 108,8 |
| Pérdida neta | -2.381 | -363,1 |
| Valor total activos | 10.495 | 7.273 |
| Valor total activos inmobiliarios | 11.336 | 7.306 |
| Deuda financiera neta | 8.991 | 6.339 |
| Deuda neta/Valor Activos | 79,30% | 87,40% |
| Valor líquido de los activos | ||
| NAV por acción | 0,96€ | 0,09 € |
| NNAV por acción (NAV neto de impuestos): | 1,14€ | 0,17 € |
| NNAV por acción (NAV que tiene en cuenta alor de mercado deuda e instrumentos financieros) | 1,17€ | 0,16 € |
Colonial prepara una gestora para aparcar activos tóxicos
Su objetivo es crear y liderar una sociedad conjunta con entidades financieras para gestionar parte de su cartera de suelo junto con activos de los bancos, que podrán sacarlos del balance.
Colonial ha diseñado un proyecto para constituir una sociedad conjunta con entidades financieras con el objetivo de gestionar sus activos inmobiliarios más problemáticos.
Hasta la fecha, un buen número de bancos y cajas han constituido sus propias gestoras con los inmuebles canjeados por deuda impagada de promotoras y particulares, pero este proyecto se perfila como el primero que combina un grupo industrial y entidades financieras en una misma estructura accionarial.
El objetivo de Colonial es crear un fondo en el que todos los partícipes, empezando por la propia compañía, aporten activos inmobiliarios, permitiendo su desconsolidación de los respectivos balances y la posibilidad, muy tentadora para bancos y cajas, de evitarse engorrosas dotaciones (deben provisionar el 10% del valor del inmueble adjudicado). El fondo se compondría en una primera fase de parcelas de suelo, el segmento de negocio más castigado por la crisis, aunque se abrirá a todo tipo de activos.
Estructura
Según fuentes cercanas al proyecto, Colonial asumiría un estatus de primus inter pares en calidad de accionista “minoritario mayoritario”, además de gestor de la nueva sociedad inmobiliaria. El resto de las entidades financieras participará en el capital social del vehículo de forma proporcional a sus respectivas aportaciones.
Por el momento, se desconoce qué entidades financieras entrarán en el fondo, ya que el proyecto se encuentra en fase de concreción. Tras la salida en verano de 2008 de su ex presidente Luis Portillo, Colonial está controlada por Banco Popular (9,1%), La Caixa (5,4%) y Caixa Galicia (3,3%). El sindicato de bancos acreedores de la compañía lo lideran Goldman Sachs, Eurohypo, Royal Bank of Scotland y Calyon. Precisamente, estos cuatro bancos adquirieron en enero a Colonial el 14,3% de FCC y el 30,5% de la inmobiliaria francesa SFL a cambio de cancelaciones de deuda.
Intensa actividad
Colonial ha desplegado una intensa actividad en los últimos meses, que contrasta abiertamente con la parálisis que atenaza a una parte de sus competidoras. Asesorada por el banco de inversión Lazard, ha reducido en más de un 10% su endeudamiento en el primer trimestre del año, hasta 6.571 millones de euros, un periodo en el que consiguió entrar en beneficios. La empresa, que ultima la venta del centro comercial Príncipe Pío, la joya de la corona de su filial de centros comerciales Riofisa, ha abierto conversaciones con sus acreedores para volver a negociar el pago de la deuda. Si el proyecto que tiene ahora entre manos llega a buen puerto, Colonial podrá sacar de su balance activos ajenos a su core business histórico: patrimonio en renta en las principales arterias de Madrid, Barcelona y París.
Hay que recordar que Colonial era una patrimonialista inmaculada hasta que, en 2006, Luis Portillo la fusionó con Inmocaral, una promotora químicamente pura. La combinación de ambas resultó ser una máquina de hacer dinero en la última fase del boom inmobiliario, pero la cartera de suelo y la promoción residencial son ahora un pesado lastre del que los nuevos gestores, comandados por Juan José Brugera, se quieren deshacer. La reserva de suelo del grupo asciende a 1,7 millones de metros cuadrados.
Un nuevo sector
Según datos publicados recientemente por el Banco de España, la banca contaba en marzo con activos inmobiliarios por importe de 20.443 millones de euros. De esta cantidad, 15.039 millones de euros (el 73,5% del total) está en manos de las cajas de ahorros. En los últimos meses, las entidades han diseñado sus propias inmobiliarias para gestionar todo este patrimonio, que en el caso de La Caixa o Popular, por citar el nombre de las dos entidades accionistas de Colonial, ascendía a 550 millones y 1.941 millones de euros, respectivamente. Aliseda (Popular) y Servihabitat (La Caixa) forman parte de un nuevo perfil de inmobiliarias en el que encajan también Altamira Real Estate (Santander) y Anida (BBVA).
Externalización
Objetivo: Colonial quiere crear con varias entidades financieras una sociedad conjunta para gestionar activos inmobiliarios.
Ventajas: El proyecto está en fase de negociación con los posibles socios. Los bancos que aporten activos a la sociedad no se verán obligados a consolidarlos en el balance.
Segregación. Con esta nueva firma, Colonial podría segregar los activos ajenos de su negocio principal: el patrimonio en renta en las principales calles de Madrid, Barcelona y París.
Carácter inédito: Los bancos acumulan activos inmobiliarios por valor de más de 20.000 millones de euros. Todos ellos han creado gestoras de inmuebles, pero este proyecto será el primero que combine una inmobiliaria y entidades financieras en el mismo accionariado.
Colonial reduce sus pérdidas a junio un 84,8%, hasta los 363 millones de euros
Inmobiliaria Colonial registró unas pérdidas de 363,1 millones de euros en los seis primeros meses del año, lo que representa un 84,8% menos con respecto al resultado negativo de 2.381 millones de euros en el mismo periodo de 2008, informó hoy la compañía a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
El resultado operativo, antes de revalorizaciones, amortizaciones, provisiones e intereses, alcanzó los 108,8 millones de euros, un 11% menos que el año anterior.
La inmobiliaria indicó que el resultado neto del grupo se explica por el ajuste negativo del valor de sus inversiones inmobiliarias, cifrado en -433,6 millones de euros. Estas dotaciones extraordinarias en concepto de revalorizaciones negativas de inversiones inmobiliarias no suponen una salida de flujos de caja.
La cifra de negocio del grupo ascendió a 216,1 millones de euros, un 0,5% más, de los cuales 147,7 millones de euros corresponden a ingresos por rentas (+3%) y los 68,4 millones de euros restantes a la venta de promociones y suelo. Adicionalmente, la inmobiliaria ingresó en concepto de ventas de activos 200,9 millones de euros.
En el primer semestre, Colonial invirtió 64,5 millones de euros en la ejecución de obra para el desarrollo de proyectos de inmuebles en renta, de los cuales 46,2 millones de euros corresponden a proyectos realizados en Francia y los 18,3 millones de euros restantes a proyectos en España.
Además, en línea con su estrategia de reducir progresivamente su exposición en la actividad de suelo y promoción residencial, la inmobiliaria indicó que redujo la cartera de suelo en un 20% comparado con junio de 2008.
Asimismo, las obras en curso del grupo ascienden a 567 viviendas, un 40% menos comparado con junio del 2008. De las ventas de promociones y suelo, 30,9 millones de euros corresponden a la venta de viviendas y los 37,5 millones restantes se corresponden con la venta de suelo residencial, equivalentes a la desinversión de 37.019 metros cuadrados.
Valor de activos inmobiliarios
El valor total de los activos inmobiliarios del grupo al cierre del primer semestre alcanza los 7.273 millones de euros. De esta cifra, el 84% se corresponde con la actividad de alquiler, que constituye la estrategia central de su negocio. El 16% restante corresponde a la cartera de suelo y promoción residencial de Colonial.
El valor total de la cartera disminuyó un 18,6% en comparación con la valoración de diciembre de 2008, en parte debido a la desinversión de activos no estratégicos.
Excluyendo el impacto de los activos desinvertidos en el transcurso del ejercicio, el valor de la cartera ha disminuido un 9,5% (-8,7% activos estratégicos y -13,1% activos no estratégicos).
Reduce la deuda
La deuda financiera neta de Colonial se situó a finales de junio en 6.399 millones de euros, un 29% menos con respecto al primer semestre del año anterior, tras haber reducido en un año su endeudamiento en 2.600 millones de euros.
Además, durante el mes de junio llegó a un acuerdo de principios básicos con los principales bancos acreedores con el fin de recapitalizar la compañía, reforzar la estructura financiera a largo plazo, dotar viabilidad financiera y garantizar el servicio de la deuda, reducir el endeudamiento y dar soporte al plan estratégico de la compañía.
La inmobiliaria señaló que la ejecución y la total adhesión del resto de bancos a este acuerdo "se prevé que se materialice en el cuarto trimestre".
También la filial Riofisa culminó con éxito un acuerdo de refinanciación que afecta a la totalidad de su deuda financiera, 341 millones de euros. Este acuerdo de refinanciación se enmarca dentro del Plan de Viabilidad diseñado para esta compañía y que ha sido validado por un experto independiente designado por el Registro Mercantil.