Aprobada ley SOCIMI

Hoy se ha aprobado en el Congreso de los Diputados la Ley que aprueba la creación de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), y además diferentes reformas legales que analizaremos más detenidamente un día de la próxima semana. Hoy me voy a centrar en las SOCIMI o REIT a la española porque creo que si se emplean como se han diseñado son un producto financiero muy interesante y porque he participado en diferentes fases de su aprobación.

El texto remitido por el Senado al Congreso es este, y define un regimen legal con las siguientes caracteristicas:
Las SOCIMI son Sociedades Anónimas que tienen como objeto social exclusivo la adquisición, tenencia y promoción de inmuebles urbanos (sean pisos, locales comerciales, centros comerciales, oficinas, hoteles, etc) para su arrendamiento, así como la tenencia de otras SOCIMI nacionales o residentes en países terceros (los REIT), así como de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria (los IICI).
Estás sociedades tributarán, en líneas general, bajo un régimen fiscal privilegiado, tributando por el Impuesto sobre Sociedades (IS) a un tipo del 18 por 100 sobre el resultado contable de la sociedad con sus debidos ajustes, aunque determinadas rentas tributaran al 30% (plusvalías por transmisiones cuando se incumple determinados requisitos de permanencia y alquileres a entidades vinculadas). Además existe una bonificación del 20% de las rentas derivadas de alquileres de viviendas, si estás forman más del 50% del activo.
Además el IS se devengará el día en que la Junta General acuerde repartir dividendos, lo que evidentemente no aplica cuando hay pérdidas que sigue la regla general.
Este régimen es muy atractivo, pero lo más atractivo es lo que le pasa a sus socios que tienen un tratamiento muy interesante. Sus socios personas físicas no tributarán por los dividendos recibidos, mientras que sus socios personas jurídicas tributarán por la diferencia entre el 18% y su tipo del Impuesto sobre Sociedades (por lo general el 12%) mediante un mecanismo de deducción del 18% del importe del dividendo integrado.

Las SOCIMI para tener este régimen fiscal privilegiado, al margen de que se acojan al mismo, deben cumplir una serie de requisitos:
- Que las acciones de la SOCIMI coticen en un mercado regulado (en el que se incluyen por lo que yo entiendo el mercado bursátil secundario alternativo) de la UE.
- Que la SOCIMI tenga un Capital social mínimo de 15 millones de euros.
- Que la SOCIMI tenga por lo menos un 80% de su activo compuesto por bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, o terrenos para la promoción de dichos bienes si la promoción se inicia en los 3 años siguientes a la adquisición. Los inmuebles se deben mantener un mínimo de 3 años -con excepciones por activos previos a la entrada del régimen.
- Que el 80% de los ingresos de la SOCIMI provengan del arrendamiento de dichos inmuebles, para ello no se tiene en cuenta la enajenación de inmuebles.
- Que la SOCIMI reparta en forma de dividendos de forma anual mínimo (siempre que tenga beneficios claro) compuesto por lo menos del 90% de las rentas de alquileres, el 50% de las plusvalías por ventas de inmuebles o el 100% por dividendos de otras SOCIMI. Esta obligación de retribuir al accionista también la hace muy atractiva.

Esto, junto con algunas ventajas fiscales adicionales (no tributación en la constitución) hacen este régimen fiscalmente muy atractivo.