¿A quién beneficiará las 'proximas fusiones inmobiliarias?

Parece que una hipotética fusión de Realia-Colonial se rumorea como un posible movimiento,pero ¿podría ser?Dudamos que a los Bancos extranjeros de Colonial les interese fusionarse con ninguna inmobiliaria Española, quizás con alguna parte patrimonialista, a poder ser SIIC o alguna fusión con alguna grande patrimonialista Europea (¿Alemania?).Y ¿esto beneficiará al accionista? Al fin y al cabo los Bancos tienen el 90% de Colonial así que tampoco tiene sentido una fusión perdiendo más valor en sus participaciones en la empresa. ¿Y el pequeño accionista? Pues hay que recordar que habrá accionistas que las compraron cuando estaban a 600€, 400€, 200€, 100€ Suponemos que esto ya se asume como perdido (lógicamente).
Pero, ¿Y los que las compraron a 50€? ¿Y los de los bonos convertibles a 25€? La ampliación a 12 € fue pensada para que los Bancos bajaran su cotización media (no tenía sentido para el pequeño accionista), pero ¿también saldrán perdiendo en un proceso de fusión?
Seguimos viendo muchas sombras y a lo mejor el movimiento está más ligado a alguna operación corporatica de calado en Europa que a una reestructuración de la compañía con alguna del sector inmobiliario en España.
Aunque todo huele (y el folleto delata) que no pasará de este 2012 que veamos un movimiento en Colonial.
El frente sigue abierto: Realia, Unibail, SIIC, .... ¿?

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Otros 5.500 m2 alquilados

Inmobiliaria Colonial ha cerrado la operación de alquiler más importante del año en Barcelona y alojará en uno de sus inmuebles la nueva sede de Liberty Seguros en la capital catalana, con 5.500 metros cuadrados, según han confirmado fuentes del sector inmobiliario conocedoras de la operación. Liberty ocupará uno de sus tres edificios de la calle Llacuna, en Barcelona, a un precio situado en la media de lo que se paga en el 22@, el distrito de nuevas tecnologías que el Ayuntamiento ha impulsado en el barrio de Poblenou.

La operación, negociada durante meses, ha sido intermediada por la firma Aguirre Newman. Con este contrato, Colonial se apunta un tanto y da salida a uno de los principales activos que tenía desocupados. De hecho el complejo de tres edificios de Llacuna era en buena parte el culpable de la tasa del 13% de desocupación que en este momento registra Inmobiliaria Colonial entre sus activos puestos en alquiler.

Hasta ahora, Liberty Seguros ocupaba un edificio propiedad de una familia catalana, en la calle Zamora, también en el 22@ y donde estaba desde el año 2003. Liberty Compañía de Seguros Generales está controlada por el grupo asegurador estadounidense Liberty Mutual Group, considerada como uno de las cien mayores empresas de Estados Unidos.

El contrato firmado con Colonial es también a largo plazo, de más de cinco años, y servirá, según han manifestado fuentes del sector inmobiliario, de referencia para otras operaciones en la ciudad.

PD: Colonial tiene tres edificios en ese distrito.Es un complejo inmobiliario de 20.500 m² concebido en base a 3 edificios con distintas plantas tipo que albergan oficinas de diseño vanguardista.

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Interés por segumiento de Colonial desde ¿California?

Hemos añadido un nuevo widget para que los usuarios puedan ver desde dónde hay usuarios en línea visitando el blog.
Desde el foro http://colonial.foro-espana.es/ se comenta el seguimiento del foro de un usuario 'misterioso' desde California, y aluden a que alguien desde Colony Capital sigue el foro por diversas 'intenciones'.
Desde Colonianos queremos apuntar desde donde accedieron los visitantes a nuestro blog:
- EEUU: 1.015 visitantes
- Reino Unido: 699 visitantes
- Alemania: 376 visitantes
- Paises Bajos: 285 visitantes
- Francia: 141 visitantes
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Por si alguien quería saberlo lo hacemos público.

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"Colonial 2004" vs "Inm. Colonial 2011"

Desde luego que la gestión de la empresa se dirige hacia la estabilidad, y da la sensación de que debería volver a denominarse Colonial (visto lo visto).
La escisión de la parte no patrimonialista deja a la empresa con los siguientes números:

	2004	2011
Valoración activos	5343	5102
Capitalización bursatil	1658	517
EBITDA	301	208
Beneficio neto	119	15
NAV por acción	37,02	6,26
Cotizacion a 31/12	29,6	2,28
Descuento cotización/NAV	-20,04%	-63,58%
Deuda financiera	2851	3359
Deuda/Activos LTV	53,36%	65,84%

¿De verdad no está infravalorada Inm. Colonial respecto a lo que estaba Colonial en el año 2004? Y en el año 2004 Colonial no estaba en valores del boom inmobiliario.
Con respecto a 2004 la valoración de los activos no varía mucho, sin embargo el resto de ratios SI. Si dejamos a Asentia aparte (en esa tabla no se ha tenido en cuenta) COL cotiza con un descuento del 63% respecto al NAV. También es cierto que el EBITDA cae con respecto a 2004 pero con respecto al beneficio neto habría que discutir el fondo de comercio que se restó en 2011 lo que hubiera dado un Resultado positivo mayor de no ser tan elevado.

Con unos valores 'parecidos' de Activos, EBITDA y con una deuda un 17% superior a 2004, Inm. Colonial tiene una capitalización bursatil 3 veces inferior a la de 2004. (y recordamos que en 2004 sólo era Colonial sin Inmocaral ni Riofisa).

Esta semana hablaremos también sobre Asentia que hay mucho dato 'escondido'.

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Aclaraciones deuda Sindicada Colonial

Hace poco se publicó un post en el blog donde se daba unos datos incorrectos acerca de la deuda Sindicada de Colonial.
Corregimos la errata, en la página 113 del folleto de Enero de 2012 aparece la información correcta:

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El objetivo de reducir el LTV a menos del 50%

Por fin Colonial empieza a tener resultados positivos, pero el LTV sigue sin reducirse.
Recordamos que el presidente dijo que el objetivo era reducir ese LTV por debajo del 50%. En los resultados anuales de 2011, COL por fín revalorizó el valor de sus activos en 2%.
Existen dos vías para conseguir reducir el LTV, reduciendo la deuda y/o aumentando el valor de los activos. Si seguimos revalorizando los activos a un ritmo del 2% durante los próximos años, el ratio se encontraría en la siguiente situación:

	2011	2012	2013	2014
Activos	5.102	5204	5308	5414
Deuda	3359	3359	3359	3359
LTV	65,84%	64,55%	63,28%	62,04%

Por tanto, sólo con aumentos de valor de los activos no se conseguirá el objetivo. ¿Otras opciones? También reducir deuda, pero conjuntando esas dos vías, COL debería reducir la deuda en 2014 hasta los 2.800 millones de euros (ya sea mediante otra conversión de deuda por acciones o por reducciones con dinero de las ganancias). Esos 559 millones necesarios para reducir la deuda es imposible que se consiga por las ganancias de los próximos tres años, luego nos queda la opción de desinversiones (¿venta de Riofisa?) o otra futura ampliación para reducir la deuda.

Colonial se caracteriza por ser muy discreta y oscura a la hora de revelar los futuros pasos, pero está claro que de aquí a 2014 debe bajar el LTV por debajo del 50%.

No hay que pasar por alto algo que dijo Brugera en Mayo del 2011, que era intentar captar capital con la entrada de nuevos activos (aumentando así los activos y reduciendo el LTV). Eso es lo que parece que se está intentando en la sombra, la entrada de un nuevo accionista que o bien ponga dinero (no parece que en los tiempos actuales y después del road show por Europa lo están consiguiendo), o bien entre en el accionariado aportando activos. Esta última opción es la que vemos más plausible a la vista de los últimos movimientos de Colonial.

¿Quienes podrían entrar en un posible movimiento corporativo?

- SIIC tiene un LTV del 32,6% así que podría un acuerdo SFL-Realia reduciría el LTV de SFL y por tanto el de Colonial.

- Unibail sigue dentro de SFL y está claro que entró por algo, así que quizás quiera estar dentro para aprovecharse de un posible acuerdo de SFL-Realia o para realizar algún movimiento con lo que le interesa de Riofisa.

Pues esas podrían ser algunas opciones para reducir el LTV, ya que sólo con revalorizaciones de los activos de COL y con reducciones de deuda vía resultados será imposible. La opción de un movimiento corporativo de importancia sigue estando ahí.

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