En la pared de la sala del Consejo de Administración del edificio de Colonial, en la avenida Diagonal de Barcelona, cuelgan los retratos de los presidentes que ha tenido la compañía desde su fundación en 1946. Pero entre la fotografía de Alfonso Cortina y la de Juan José Brugera hay un marco sin fotografía ni nombre. Sólo hay los años: "2006-2007". Es la época en la que asumió el mando Luis Portillo, que en 2006 adquirió la compañía a través de Inmocaral. Era la historia del pez chico que se come al grande y que, insatisfecho, siguió engullendo. Portillo compró Riofisa y después se hizo con el 15% de FCC. En 2008 tuvo que abandonar un gigante que iba a la deriva y cuyo control asumieron los bancos, que pusieron al frente al antiguo consejero delegado, Juan José Brugera.
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"Nos planteamos integrar a grupos con buenos activos patrimonialistas"
"Pese a la crisis, seguimos con proyectos en París, Madrid y Barcelona"
"Las compras de Riofisa y del 15% de FCC fueron muy destructivas"
"La posibilidad de presentar el concurso de acreedores estuvo ahí"
Pregunta. La nueva Colonial está controlada por la banca acreedora. ¿Es una estructura accionarial permanente?
Respuesta. El compromiso que los bancos han adquirido como accionistas va más allá de medio plazo, puesto que creen que habrá una recuperación del valor. No veo movimientos accionariales a corto plazo. Sí podría producirse la integración de algún grupo que tenga activos parecidos a los nuestros.
P. ¿Hay algún candidato?
R. Muchos, pero no voy a dar nombres ahora.
P. ¿Cuando habla de integración se refiere a una compra?
R. No. Por ejemplo, en 2005 Mutua Madrileña entró en Colonial aportando activos. Se les pagó con una ampliación de capital y ellos se hicieron con el 10% de la empresa. Me refiero a operaciones parecidas a esa, con entidades que tengan activos de categoría. Cuando termine el proceso de recapitalización, empezaremos a trabajar en ello.
P. El capital flotante será solo del 10%. ¿Se ampliará?
R. Vamos a trabajar para ampliarlo, porque el valor y la liquidez son dos elementos que queremos perseguir muy de cerca.
P. Cotizarán unos 20.000 millones de acciones. ¿También habrá una unificación?
R. La operación de compra de Inmocaral hizo que la acción fuera pequeña. Sí, algún día lo haremos, no sé cuándo.
P. El objetivo de este año ¿es salir de los números rojos?
R. Eso va muy ligado al valor de los edificios. No puedo avanzar qué va a ocurrir, pero el cash flow es estable. Hay que ver cuál es la evolución de los mercados, aunque tenemos un conjunto de activos muy defensivo.
P. ¿Habrá más ajustes este año?
R. Colonial hizo los deberes y ya en 2008 pasó a pérdidas 3.850 millones de euros por provisiones. Los edificios en zonas prime bajaron de valor un 8% en 2008 y el año pasado lo hicieron un 9%. Este año pensamos que el movimiento será muy pequeño.
P. ¿Y las rentas?
R. Desde el momento más álgido del ciclo han descendido entre un 20% y un 25%, y este año están tensionando algo a la baja porque las empresas están pasando restricciones de costes y renegocian las rentas. Pero los 10 primeros clientes de Colonial, que suponen el 45% de su facturación, son de primer nivel.
P. Colonial ha segregado los activos de suelo y vivienda, y los centros comerciales en otra filial, Colren. ¿Tiene viabilidad?
R. Nuestro propósito es, a medida que se pueda, ir liquidando la filial de promociones. Ahora se la ha dotado de medios financieros para ir desarrollando esos activos de promoción, pero al compás de lo que marque el mercado.
P. No será a corto plazo.
R. No, no vamos a asaltarla. Las actividades de la filial promotora se irán desarrollando a medida que el mercado los vaya admitiendo. Pero nuestra actividad promotora se acaba ahí. Cuando haya que invertir, se hará en oficinas, que es nuestro core business.
P. La venta de Riofisa estaba en sus planes iniciales.
R. No se pudo vender al valor que pretendíamos. Justo entonces hubo la caída de Lehman Brothers y los mercados se cerraron. Así que preferimos conservarla.
P. ¿Han sacado lecciones de la compra que realizó Portillo?
R. Inmocaral se endeudó para poder lanzar la opa sobre Colonial. De ahí le vino a la compañía, al conjunto fusionado, un endeudamiento que no tenía. Y luego vino la compra de Riofisa y el 15% de FCC, dos operaciones que fueron destructivas intensamente para Colonial. El precio que se pagó por Riofisa fue exagerado y absolutamente desmedido.
P. ¿La Colonial de 2006 hubiera capeado la crisis?
R. Esa Colonial era una compañía de corte muy patrimonialista con un perfil muy defensivo. En 2004 compramos Société Foncière Lyonnaise (SFL) para aumentar y minimizar la actividad promotora. La utilidad de esa compra se revela ahora. Hemos batallado todo lo habido y por haber para mantener ese activo.
P. ¿Temieron en algún momento tener que presentar el concurso de acreedores?
R. Esa posibilidad sí estuvo ahí, pero tenía la convicción de que saldría adelante por el valor del proyecto. Y convencimos a los bancos, salvo a Goldman Sachs, que se marchó. Pero dos fondos, Colony y Orion, vieron la jugada y entraron antes de que terminara la reestructuración.
P. ¿Cómo está la acción social de responsabilidad contra los antiguos directivos de Colonial?
R. Presentamos tres demandas, y no hay más.
P. Los auditores dudaron del éxito de la reestructuración.
R. Lo que dice el auditor es: si esta reestructuración no se hace, la compañía tendrá problemas. Y era cierto, si no lo hubiéramos hecho tendríamos en un problema.
P. ¿Cree excesivo el castigo del mercado a su valor?
R. Cotiza bien, al NAV. Siempre hemos cotizado con pequeños descuentos sobre el NAV, y cuando se ve una reactivación, con prima. Ahora hay una gran apetencia de los inversores por las compañías patrimonialistas.
P. ¿Les interesa acogerse al régimen de sociedades cotizadas de inversión del mercado inmobiliario (SOCIMI)?
R. Nos puede interesar, pero ahora tenemos bases imponibles negativas que podemos aprovechar durante 15 años. Estuvimos al frente de la batalla del sector por ese régimen, pero tenemos una filial que es SIIC [el nombre de las SOCIMI en Francia] y Colonial tiene pérdidas importantes que nos dan un beneficio fiscal.
P. ¿Atisba la recuperación en el sector inmobiliario?
R. Hay apetencia compradora. Están sufriendo más las compañías que tienen los activos más lejos de las zonas prime. En las zonas más periféricas, la caída de las rentas habrá sido del 15% o el 17%. Aun así, el sector patrimonialista tiene menos estrés que el logístico, industrial o comercial. Y nada que ver con el promotor.
P. ¿Habrá desinversiones?
R. El negocio patrimonialista consiste en desinvertir de proyectos maduros para adquirir nuevos inmuebles. Y a pesar de la crisis hemos sacado adelante proyectos de oficinas en Madrid, Barcelona y París.
P. ¿E inversiones?
R. Habrá. Y pondremos mucho empeño en atraer inversores.
