Inversión en empresas patrimonialistas

Blog dedicado a la inversión y seguimiento de Inmobiliaria Colonial.

Los Centros Comerciales: la explotación de Riofisa

Riofisa es el gran problema de Colonial hasta la fecha.

SFL

La joya de Colonial, los activos de SFL.

Desarrollos urbanísticos

Aunque no es su actividad principal, COL tiene mucho suelo donde desarrollar proyectos urbanisticos.

Bajar el LTV al 50%

Buscando la entrada de nuevos inversores ....

martes, 15 de junio de 2010

Colonial entra en el índice europeo de patrimonialistas cotizadas EPRA

Colonial se incorporará el próximo 21 de junio al índice europeo de inmobiliarias patrimonialistas cotizadas, el European Public Estate Association (EPRA), en el que figurará como única firma española, informó hoy la empresa.

La inmobiliaria controlada por un conjunto de bancos y cajas considera que su inclusión en el EPRA "pone de manifiesto la solidez de su proyecto empresarial y su plan de negocio".

El EPRA es la asociación que aglutina a las empresas cotizadas más importantes del sector y, según Colonial, valora a las empresas que invierten en compra de inmuebles y que centran sus negocios en el alquiler.

El presidente de Colonial, Juan José Bruguera, ya avanzó el pasado mes, con ocasión de la junta general de accionistas de la compañía, que la inmobiliaria aspiraba a volver al 'top ten' de inmobiliarias patrimonialistas europeas en junio, una vez se completasen las ampliaciones de capital previstas en el acuerdo de refinanciación de su deuda.

Colonial lanzó recientemente una segunda ampliación, por importe de 1.950 millones de euros, destinada a reducir la deuda financiera de la compañía y dotarla de recursos a largo plazo para ejecutar su plan estratégico.

domingo, 13 de junio de 2010

Colonial concentra sus inversiones en París

Inmobiliaria Colonial está concentrando el 65% de las inversiones inmobiliarias que tiene en marcha en París, aprovechando la fortaleza de su mercado inmobiliario, que ha mantenido los precios de venta y alquiler frente a las caídas del mercado español. El presidente de la inmobiliaria catalana, Juan José Brugera, explicó que la firma tiene en marcha siete proyectos inmobiliarios, que entrarán en explotación en los dos próximos años: tres de ellos en París, con una inversión de 183 millones de euros, tres en Barcelona, con una inversión de 71 millones y una en Madrid, con 25 millones de inversión. Según Brugera, la compañía prevé financiar estas inversiones, de 280 millones de euros, con la rotación natural de sus activos (vendiendo los que han agotado la posibilidad de aumentar de valor), mientras que tiene comprometido el flujo de caja que generan sus alquileres en el pago de los intereses de la deuda. ...

Entrevista al Presidente de Colonial

En la pared de la sala del Consejo de Administración del edificio de Colonial, en la avenida Diagonal de Barcelona, cuelgan los retratos de los presidentes que ha tenido la compañía desde su fundación en 1946. Pero entre la fotografía de Alfonso Cortina y la de Juan José Brugera hay un marco sin fotografía ni nombre. Sólo hay los años: "2006-2007". Es la época en la que asumió el mando Luis Portillo, que en 2006 adquirió la compañía a través de Inmocaral. Era la historia del pez chico que se come al grande y que, insatisfecho, siguió engullendo. Portillo compró Riofisa y después se hizo con el 15% de FCC. En 2008 tuvo que abandonar un gigante que iba a la deriva y cuyo control asumieron los bancos, que pusieron al frente al antiguo consejero delegado, Juan José Brugera.

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"Nos planteamos integrar a grupos con buenos activos patrimonialistas"

"Pese a la crisis, seguimos con proyectos en París, Madrid y Barcelona"

"Las compras de Riofisa y del 15% de FCC fueron muy destructivas"

"La posibilidad de presentar el concurso de acreedores estuvo ahí"
Pregunta. La nueva Colonial está controlada por la banca acreedora. ¿Es una estructura accionarial permanente?

Respuesta. El compromiso que los bancos han adquirido como accionistas va más allá de medio plazo, puesto que creen que habrá una recuperación del valor. No veo movimientos accionariales a corto plazo. Sí podría producirse la integración de algún grupo que tenga activos parecidos a los nuestros.

P. ¿Hay algún candidato?

R. Muchos, pero no voy a dar nombres ahora.

P. ¿Cuando habla de integración se refiere a una compra?

R. No. Por ejemplo, en 2005 Mutua Madrileña entró en Colonial aportando activos. Se les pagó con una ampliación de capital y ellos se hicieron con el 10% de la empresa. Me refiero a operaciones parecidas a esa, con entidades que tengan activos de categoría. Cuando termine el proceso de recapitalización, empezaremos a trabajar en ello.

P. El capital flotante será solo del 10%. ¿Se ampliará?

R. Vamos a trabajar para ampliarlo, porque el valor y la liquidez son dos elementos que queremos perseguir muy de cerca.

P. Cotizarán unos 20.000 millones de acciones. ¿También habrá una unificación?

R. La operación de compra de Inmocaral hizo que la acción fuera pequeña. Sí, algún día lo haremos, no sé cuándo.

P. El objetivo de este año ¿es salir de los números rojos?

R. Eso va muy ligado al valor de los edificios. No puedo avanzar qué va a ocurrir, pero el cash flow es estable. Hay que ver cuál es la evolución de los mercados, aunque tenemos un conjunto de activos muy defensivo.

P. ¿Habrá más ajustes este año?

R. Colonial hizo los deberes y ya en 2008 pasó a pérdidas 3.850 millones de euros por provisiones. Los edificios en zonas prime bajaron de valor un 8% en 2008 y el año pasado lo hicieron un 9%. Este año pensamos que el movimiento será muy pequeño.

P. ¿Y las rentas?

R. Desde el momento más álgido del ciclo han descendido entre un 20% y un 25%, y este año están tensionando algo a la baja porque las empresas están pasando restricciones de costes y renegocian las rentas. Pero los 10 primeros clientes de Colonial, que suponen el 45% de su facturación, son de primer nivel.

P. Colonial ha segregado los activos de suelo y vivienda, y los centros comerciales en otra filial, Colren. ¿Tiene viabilidad?

R. Nuestro propósito es, a medida que se pueda, ir liquidando la filial de promociones. Ahora se la ha dotado de medios financieros para ir desarrollando esos activos de promoción, pero al compás de lo que marque el mercado.

P. No será a corto plazo.

R. No, no vamos a asaltarla. Las actividades de la filial promotora se irán desarrollando a medida que el mercado los vaya admitiendo. Pero nuestra actividad promotora se acaba ahí. Cuando haya que invertir, se hará en oficinas, que es nuestro core business.

P. La venta de Riofisa estaba en sus planes iniciales.

R. No se pudo vender al valor que pretendíamos. Justo entonces hubo la caída de Lehman Brothers y los mercados se cerraron. Así que preferimos conservarla.

P. ¿Han sacado lecciones de la compra que realizó Portillo?

R. Inmocaral se endeudó para poder lanzar la opa sobre Colonial. De ahí le vino a la compañía, al conjunto fusionado, un endeudamiento que no tenía. Y luego vino la compra de Riofisa y el 15% de FCC, dos operaciones que fueron destructivas intensamente para Colonial. El precio que se pagó por Riofisa fue exagerado y absolutamente desmedido.

P. ¿La Colonial de 2006 hubiera capeado la crisis?

R. Esa Colonial era una compañía de corte muy patrimonialista con un perfil muy defensivo. En 2004 compramos Société Foncière Lyonnaise (SFL) para aumentar y minimizar la actividad promotora. La utilidad de esa compra se revela ahora. Hemos batallado todo lo habido y por haber para mantener ese activo.

P. ¿Temieron en algún momento tener que presentar el concurso de acreedores?

R. Esa posibilidad sí estuvo ahí, pero tenía la convicción de que saldría adelante por el valor del proyecto. Y convencimos a los bancos, salvo a Goldman Sachs, que se marchó. Pero dos fondos, Colony y Orion, vieron la jugada y entraron antes de que terminara la reestructuración.

P. ¿Cómo está la acción social de responsabilidad contra los antiguos directivos de Colonial?

R. Presentamos tres demandas, y no hay más.

P. Los auditores dudaron del éxito de la reestructuración.

R. Lo que dice el auditor es: si esta reestructuración no se hace, la compañía tendrá problemas. Y era cierto, si no lo hubiéramos hecho tendríamos en un problema.

P. ¿Cree excesivo el castigo del mercado a su valor?

R. Cotiza bien, al NAV. Siempre hemos cotizado con pequeños descuentos sobre el NAV, y cuando se ve una reactivación, con prima. Ahora hay una gran apetencia de los inversores por las compañías patrimonialistas.

P. ¿Les interesa acogerse al régimen de sociedades cotizadas de inversión del mercado inmobiliario (SOCIMI)?

R. Nos puede interesar, pero ahora tenemos bases imponibles negativas que podemos aprovechar durante 15 años. Estuvimos al frente de la batalla del sector por ese régimen, pero tenemos una filial que es SIIC [el nombre de las SOCIMI en Francia] y Colonial tiene pérdidas importantes que nos dan un beneficio fiscal.

P. ¿Atisba la recuperación en el sector inmobiliario?

R. Hay apetencia compradora. Están sufriendo más las compañías que tienen los activos más lejos de las zonas prime. En las zonas más periféricas, la caída de las rentas habrá sido del 15% o el 17%. Aun así, el sector patrimonialista tiene menos estrés que el logístico, industrial o comercial. Y nada que ver con el promotor.

P. ¿Habrá desinversiones?

R. El negocio patrimonialista consiste en desinvertir de proyectos maduros para adquirir nuevos inmuebles. Y a pesar de la crisis hemos sacado adelante proyectos de oficinas en Madrid, Barcelona y París.

P. ¿E inversiones?

R. Habrá. Y pondremos mucho empeño en atraer inversores.

viernes, 11 de junio de 2010

Bancaja posee el 2,75% de Inm. Colonial

Caja Madrid y Bancaja crean la mayor Caja española por activos.
Posee una gran cartera industrial, en concreto, posee un 2,75% de Inmobiliaria Colonial.

miércoles, 9 de junio de 2010

El edificio Recoletos de la Plaza de Colón ha finalizado su rehabilitación

El arquitecto Rafael de La-Hoz ha finalizado la rehabilitación del edificio Recoletos-Colonial de la Plaza de Colón, una obra sosegada e integrada en el entorno histórico en el que se encuentra, que se caracteriza por su transparencia y por una innovadora fachada de lamas verticales cerámicas.

Destinado a oficinas, y propiedad de Inmobiliaria Colonial, el proyecto de reforma se ha realizado sobre un antiguo inmueble de los años 70.

Según el arquitecto, el proyecto de reforma del edificio Recoletos Colonial, intenta dar a la plaza de Colón - y al collage de arquitecturas que lo integran - lo que más se necesita: sosiego. Se han eliminado soportales inconclusos, igualado volúmenes y cornisas componiendo fachadas con ventanas, reales o virtuales (imaginarias) según las proximidades de las arquitecturas colindantes.

El conjunto aparece unificado con el material del barrio, la cerámica - y el colorido claro que predomina--, protegiendo al conjunto del sol de levante con lamas verticales inclinadas según los dictados del azar y la geometría.

martes, 8 de junio de 2010

Colonial abierta a fusiones

Colonial abierta a fusiones
Publicado el 08-06-2010 , por Ignasi Pujol Barcelona

Inmobiliaria Colonial infunde un aire de nueva etapa a su discurso. Tras reestructurar la totalidad de su deuda, 4.050 millones de euros actualmente, la compañía reconoce que el carácter patrimonialista del nuevo plan de negocio es lo que ha permitido salvar el grupo.


“La debilidad de Colonial era su estructura financiera, pero su gran fortaleza eran sus activos”, explicó ayer el consejero delegado de la compañía, Pere Viñolas.


Pere Viñolas, consejero delegado de Colonial, ayer./Elena Ramón
“Aquí ha habido unos bancos dispuestos a cambiar deuda por capital; ésta es la gran diferencia con otros procesos”, comenta el primer ejecutivo. Colonial cuenta con un patrimonio inmobiliario valorado en más de 6.000 millones de euros. Su sociedad patrimonial soportará una deuda de 2.095 millones, apenas una cuarta parte del endeudamiento que pesaba, tan sólo hace dos años, sobre la Colonial del ex presidente Luis Portillo. El resto de los 4.950 millones que se refinanciaron en febrero se incluirán en una filial de nueva creación, donde la inmobiliaria ha decidido segregar todos sus activos de suelo y promociones residenciales.

Con este horizonte arrancó el viernes una ampliación de capital de 1.950 millones, a un precio de emisión a 0,12 euros por acción. Esta ampliación de capital –que elevará los recursos propios hasta 3.300 millones– reconoce el derecho de suscripción preferente por parte de los accionistas de Colonial. Hasta donde no se suscriba la ampliación, será cubierta de forma subsidiaria por la banca.

Transcurrido el plazo de suscripción –de quince días–, los bancos Eurohypo, Calyon y Royal Bank of Scotland mantendrán entre el 15% y el 20% del capital de Colonial cada uno. Los fondos Orion y Colony Capital tomarán el 15% de Goldman Sachs, como acordaron en diciembre. La Caixa, Banco Popular y el propio Goldman Sachs –como consecuencia de la conversión de obligaciones– se repartirán un 15%.

Nueva ampliación
De los 1.950 millones de la ampliación, sólo 50 millones se destinarán a la gestión ordinaria del negocio. Por este motivo Viñolas reconoció que el grupo ya piensa en otra ampliación. “Nos gustaría tener un endeudamiento inferior al actual”, señaló. “Queremos reducir el loan to value [ratio que mide el nivel de endeudamiento sobre el valor de los activos] del 65% al 50%”. Para ello sería necesario ampliar capital por cerca de 500 millones, admitió el consejero.

Los ejes del plan de negocio del grupo son “la concentración en la actividad patrimonial, mantener nuestros mercados actuales –Barcelona, Madrid y París, en este caso a través de la filial SFL–, desarrollar proyectos en estas plazas y aprovechar las oportunidades que pueda ofrecer el mercado”, afirmó Viñolas.

Y es que el primer ejecutivo de la inmobiliaria aseguró que existe “voluntad inversora” por parte de la compañía y de los nuevos socios. Viñolas tampoco descarta participar en una fusión. “No ponemos restricciones a ninguna operación corporativa”, explicó. El consejero delegado manifestó que “los bancos han recibido ofertas de compra por sus participaciones en Colonial.

"Riofisa no es estratégica para el grupo, pero en este momento no está previsto venderla"
Nos consta que el grupo genera interés en los mercados”, señaló. Respecto a su filial de centros comerciales, Riofisa, Viñolas comentó que la firma “no es estratégica” para el grupo, aunque “en estos momentos no está previsto venderla” debido a la situación del mercado. La compañía ha abandonado proyectos impulsados por Riofisa por valor de 500 millones.

El plan de Colonial contempla “desinversiones en edificios maduros”, según Viñolas, aunque todavía no se han señalado activos concretos. Los títulos del grupo cerraron ayer a 0,118 euros, un 0,84% menos. La capitalización es de 875 millones.

sábado, 5 de junio de 2010

Riofisa paraliza planes

Inmobiliaria Colonial ha abandonado proyectos de centros comerciales impulsados por Riofisa por valor de 500 millones de euros en el último año, según explicó en un folleto a la Comisión Nacional del Mercado de Valores. La inmobiliaria, dentro del proceso de reconvertirse en la firma patrimonialista que fue cuando estaba controlada por La Caixa, ha optado por abandonar los proyectos de centros comerciales antes que buscar la financiación necesaria para acometerlos. Riofisa sólo tiene tres centros comerciales en explotación porque la mayor parte de su patrimonio corresponde a suelo pendiente de desarrollar: 1,2 millones de metros cuadrados de una cartera total de 1,4 millones de metros cuadrados. Dentro de esta estrategia la firma, que ya vendió el año pasado los centros comerciales Príncipe Pío (Madrid) y El Muelle (Canarias), ha optado por rescindir contratos que había firmado con Adif para construir y explotar centros comerciales en las estaciones de ferrocarril que éste remodelase.

La cuestión es qué hace una inmobiliaria patrimonialista con una promotora de centros comerciales:
Inmobiliaria Colonial quiere volver a ser lo que fue, una inmobiliaria patrimonialista controlada por la banca que genera rentabilidades. Al encontrarse con Riofisa lo primero fue vender dos centros y rescindir contratos. Pero el problema de fondo es el sector. Con el consumo por los suelos no se puede promover un centro con menos del 75% SBA prealquilado, algo complicado en estos momentos. Luego está la obsesión de toda buena inmobiliaria patrimonialista con la calidad de los arrendatarios. En la antigua Colonial, la mayoría de los ingresos brutos por alquileres provenían de arrendatarios de renombre y calidad, lo que permitía proporcionar a la Sociedad un flujo estable de ingresos. Adicionalmente, la base de clientes estaba diversificada diversificada, de modo que ningún arrendatario ocupase más del 6% de la superficie alquilada. El vencimiento de los contratos de arrendamiento en vigor se encontraba distribuido a lo largo de años sucesivos sin índices de concentración temporal elevados, de modo que ningún año acumulaba más del 20% del vencimiento de los contratos.

Menos mal que Inm. Colonial volverá a centrarse en la parte patrimonialista que es la que le hace ganar dinero y ha conseguido capear el temporal llegando a acuerdos que con el paso del tiempo hará ganar dinero a Colonial y en consecuencia a sus accionistas (Los Bancos).

miércoles, 2 de junio de 2010

Los minoritarios no entienden que los Bancos no quieren que acudan

Muchos pequeños inversores de Colonial no entienden por qué la acción de COL no ha subido después de anunciar la esperada refinanciación y salvación de Colonial.
Resulta que estaba claro que no harían subir la cotización por varios motivos:

- A los Bancos les interesa bajar sus precios medios.
- A los Bancos les interesa sacar los prestamos que tiene Colonial con ellos, cambiando esas deudas por acciones. Así, en los Balances de los Bancos, ya no aparecerán esos préstamos como pasivo, sino acciones de Colonial (que pasan a formar parte del Activo).

La jugada es perfecta para los Bancos y a largo plazo para Colonial. Esta refinanciación salvó a Colonial de la quiebra, pero a costa de pasar a manos de los Bancos acreedores. Una vez realizada, todos salen ganando.
Los Bancos sacan deuda de sus Balances.
Colonial queda libre de esa deuda y saneada para poder devolver la deuda que le queda en los próximos 5 años (al ritmo que considere oportuno y sin pagar intereses).

¿Y los pequeños accionistas?
Pues lo mejor que les podría pasar es que acudieran muchísimos pequeños accionistas a la ampliación para que así los Bancos no promediaran a tan bajo coste y conseguir que la empresa obtuviera capital sin necesidad de los Bancos.
Pero la jugada perfecta consiste precisamente en que la cotización de COL está muy cercana al precio de la ampliación para que no sea atractivo a los pequeños accionistas acudir. Además, nadie en su sano juicio pensará que tal cantidad de dinero puede salir de los minoritarios (muchos pillados en Colonial muchos años).

¿Qué pasará con COL después?
Pues que cuando COL empiece a generar dinero, empezará a ser atractiva y es cuando los Bancos podrán sacarle dinero a su inversión obligada en COL. Cuando la crisis pase, COL será una de las mejores patrimoniales de Europa, pero probablemente pasarán algunos años para verlo.
Al final, los Bancos ganarán dinero. Y los accionistas que tengan COL a precios entre 0,12-0,60€ es probable que también.
Pero el proceso será largo.

La ampliación se iniciará el 5 de Junio

Inmobiliaria Colonial iniciará el próximo sábado, 5 de junio, la ampliación de capital por 1.950 millones de euros destinada a reducir la deuda financiera de la compañía y dotarla de recursos a largo plazo que permitan dar soporte al plan estratégico de la compañía, informó hoy la empresa.

La ampliación de capital fue aprobada por la junta general de accionistas de la inmobiliaria el pasado 20 de abril. Entonces, la compañía afirmó que, tras la ejecución de esta ampliación, preveía volver al 'top ten' de inmobiliarias patrimonialistas europeas con una capitalización que alcanzaría los 3.000 millones de euros.

El importe obtenido, hasta un máximo de 50 millones de euros, se destinará a atender la gestión ordinaria de los negocios de la sociedad. Cualquier importe en exceso de 50 millones de euros se destinará a reducir la deuda financiera de la compañía.

En concreto, el aumento de capital por aportaciones dinerarias se realiza por un importe nominal máximo de 1.954,33 millones de euros, mediante la puesta en circulación de 16,286 millones de acciones nuevas de 0,12 euros de valor nominal cada una, sin prima de emisión, de la misma clase y serie y con los mismos derechos y obligaciones que las actualmente existentes.

PLAZO DE SUSCRIPCIÓN.

Así, el plazo de suscripción se iniciará el próximo 5 de junio y finalizará transcurridos 15 días naturales, es decir, el 19 de junio. Tendrán derecho de suscripción preferente sobre las nuevas acciones todos los accionistas de la compañía que figuren inscritos en los correspondientes registros contables al cierre del mercado del día hábil bursátil inmediatamente anterior al inicio del periodo de suscripción preferente.

Cada acción de Colonial dará lugar a un derecho de suscripción preferente. Los derechos de suscripción preferente serán transmisibles en las mismas condiciones que las acciones de las que derivan y serán negociables en las Bolsas de Valores de Madrid y Barcelona y a través del Sistema de Interconexión Bursátil Español. La cantidad de acciones nuevas que se pueden suscribir es de 11 acciones nuevas por cada 5 antiguas.

Si la ampliación no se cubriera en su totalidad, se realizará un segundo aumento de capital social mediante aportaciones no dinerarias de créditos consistentes en una serie de créditos por un importe máximo de 1.775,97 millones de euros más los intereses devengados por dichos créditos hasta la fecha de ejecución de la ampliación de capital.

El pasado mes de abril, el consejero delegado de la inmobiliaria, Pere Viñolas, ya avanzó que el importe de la próxima ampliación de capital que no suscriban los accionistas minoritarios sería comprado por las entidades financieras accionistas-acreedoras mediante canje de deuda por activos. Estas entidades seguirían controlando la compañía, dado que mantendrán alrededor del 80% del capital que suman.

LA BANCA SEGUIRÁ CONTROLANDO LA COMPAÑÍA.

Colonial ya realizó anteriormente una ampliación de capital para atender al canje de bonos que tenían sus bancos acreedores por acciones, que se tradujo en que los cuatro grandes bancos acreedores de la inmobiliaria --Royal Bank of Scotland, Calyon, Eurohypo y Goldman Sachs-- tomaron un 15% del capital social de la empresa cada uno. Además, La Caixa alcanzó un 12,3% de la compañía, y el Banco Popular un 7,52%.

El consejero delegado, Pere Viñolas, avanzó que el importe de la próxima ampliación de capital que no suscriban los accionistas minoritarios será comprado por las entidades financieras accionistas-acreedoras mediante canje de deuda por activos. Estas entidades seguirán controlando la compañía, dado que mantendrán alrededor del 80% del capital que hoy suman.

Viñolas auguró que la banca diluiría su participación en la compañía, hasta un 6% en el caso de La Caixa, algo más del 4% el Popular, y también porcentajes cercanos al 5% los bancos extranjeros.

En el último mes y medio, Colonial ya ha realizado una ampliación de capital para atender al canje de bonos que tenían sus bancos acreedores por acciones, que se tradujo en que los cuatro grandes bancos acreedores de la inmobiliaria --Royal Bank of Scotland, Calyon, Eurohypo y Goldman Sachs-- tomaron un 15% del capital social de la empresa cada uno. Además, La Caixa alcanzó un 12,3% de la compañía, y el Banco Popular un 7,52%.