Los pequeños inversores deberíamos ir a la Ampliación de Capital

Colonial guarda las formas: ofrece a los minoritarios acciones al mismo precio que a los bancos
La banca convierte sus obligaciones al doble del precio de la ampliación

Marcos Celada.– Los bancos acreedores de la inmobiliaria Colonial (Popular, La Caixa, Goldman Sachs, Eurohypo, Calyon y Royal Bank of Scotland) tienen una mayoría abrumadora del capital de la sociedad (próximamente se acercarán al 90%) pero quieren tener todo atado y que para la fecha prevista (31 de julio) la reconversión financiera de la inmobiliaria haya terminado sin sobresaltos ni pleitos. Uno de los peligros a los que se enfrentan este tipo de operaciones de ampliaciones de capital pactadas previamente (como la que ahora se pone en marcha en la inmobiliaria) es que los accionistas minoritarios reclamen su derecho a participar de la misma y al mismo precio. Para evitar problemas, Colonial ha previsto una ampliación de 1.900 millones de euros, abierta a todos y con derecho preferente para los accionistas, de los que 50 millones irán directamente a la caja para aliviar la tesorería y el resto tiene como destino señalado la disminución del principal de los préstamos bancarios.

El precio será de 12 céntimos por acción (algo inferior a los 13 céntimos a los que viene cotizando últimamente) y podrán comprar todos: los bancos acreedores y los accionistas minoritarios, muchos de los cuales están "pillados" con títulos que adquirieron en la época del boom hasta 30 veces por encima de su cotización actual. Para estos pequeños accionistas, comprar ahora a ese precio podría suponer una garantía de plusvalías futuras, toda vez que los bancos parecen dispuestos a que Colonial tenga futuro. Pero si hubieran querido conjugar parte de sus minusvalías con inversiones posteriores habrían comprado ya en bolsa, puesto que la cotización está muy baja desde hace meses.

La apertura de esta ampliación de capital a todos los accionistas interesados parece pues pensada más para evitar problemas de reclamaciones por incumplimientos de los derechos preferentes que para otra cosa. Además, antes de que la junta general la autorice, los bancos acreedores habrán canjeado por acciones las obligaciones que compraron en diciembre de 2008 por casi 1.300 millones de euros, con lo que se harán de golpe con un 76% del capital de la inmobiliaria que habrá que sumar al que ya tienen (un 14% entre La Caixa y Popular).

Si nadie acude a comprar títulos, los bancos acreedores garantizarán, con dinero, los 50 millones de euros de la parte de la ampliación que debe cubrir las necesidades de tesorería, con lo que aún incrementarán más su porcentaje del capital. El resto de la operación, esta vez sin derecho de suscripción preferente, se hará mediante el cambio de deuda por acciones. Con todo ello, la participación de los pequeños accionistas quedará tan diluida que prácticamente desaparecerán del capital, ya que los acreedores sobrepasarán con creces el 90% de la propiedad de la inmobiliaria.

En cuanto a la conversión de obligaciones en acciones, los bancos se harán, según los datos oficiales de Colonial, con algo más de 5.600 millones de acciones de la inmobiliaria que cambiarán al precio de 25 céntimos por título, hasta completar los 1.250 millones de euros que adquirieron en diciembre de 2008 para sostener a la compañía. El precio es de poco más del doble que el fijado para la ampliación de capital y puede ser interpretado como un gesto de confianza de la banca en el futuro de la sociedad, ya que tenían de plazo para el canje hasta 2014 y han preferido adelantarlo a este momento y sumarlo al resto de las operaciones de reestructuración de deuda firmadas con la sociedad en los últimos días.

Este gesto de confianza se apoya en parte en los números de Colonial, que según las cifras de cierre del último año, ha saneado ya su balance en más de 2.500 millones de euros, de los que 1.200 millones corresponden a provisiones y el resto a llevar a pérdidas la caída de precios en su cartera de suelo y construcciones residenciales que, por cierto, suponen menos del 30% del total, ya que el grueso de la inmobiliaria se encuentra en sus propiedades de alquiler por las que obtiene cerca de 300 millones al año en rentas.

Con la reestructuración firmada, la deuda financiera de la inmobiliaria bajará de 7.349 a 4.545 millones de euros, lo que, además de reducir en más de 15 puntos su apalancamiento medido en préstamos vivos sobre activo, reducirá previsiblemente los gastos financieros hasta cifras inferiores a los 200 millones de euros, que supondrán la tercera parte de lo que pagaba en 2008 y poco más de la mitad de lo que le costaron los créditos en 2009. Con ello, el resultado final de 2010 puede dar un vuelco importante hacia el lado positivo después de dos ejercicios de pérdidas multimillonarias.

De todas formas, todos estos signos de recuperación no servirán para compensar a los accionistas minoritarios que entraron en la sociedad entre 2005 y finales de 2007, cuando las acciones de Colonial estuvieron cotizando a precios de entre tres y seis euros. Para poder resarcirse de esas minusvalías con una ampliación de capital como la actual, y en ausencia de subidas tipo burbuja que no se esperan, tendrían que invertir tal cantidad de dinero que hace prácticamente imposible la compensación. La burbuja inmobiliaria dejará muertos y heridos entre los accionistas.