Inversión en empresas patrimonialistas

Blog dedicado a la inversión y seguimiento de Inmobiliaria Colonial.

Los Centros Comerciales: la explotación de Riofisa

Riofisa es el gran problema de Colonial hasta la fecha.

SFL

La joya de Colonial, los activos de SFL.

Desarrollos urbanísticos

Aunque no es su actividad principal, COL tiene mucho suelo donde desarrollar proyectos urbanisticos.

Bajar el LTV al 50%

Buscando la entrada de nuevos inversores ....

lunes, 29 de marzo de 2010

Otro alquiler más: RPS Research Ibérica traslada su sede corporativa al edificio Vía Augusta 21-23, propiedad de Colonial

La compañía de investigación clínica RPS Research Ibérica ha trasladado su sede corporativa en Barcelona al emblemático inmueble situado en Via Augusta 21-23.

En las nuevas instalaciones, de uso exclusivo de oficinas y muy cercanas a la Diagonal, la compañía dispondrá de 1.340 m². Esta operación ha constituido una de las más representativas en la zona de los últimos meses y ha sido asesorada por la consultora Aguirre Newman.

Inmobiliaria Colonial, propietaria del inmueble, ha abierto su comercialización al mercado hace unos meses y está procediendo a implementar mejoras y renovar la imagen y las instalaciones del mismo

BBVA: objetivo desaparecer como acreedor de la inmobiliaria y ser socio

La exposición al sector inmobiliario no le ha resultado muy efectiva a ninguna de las entidades bancarias que se embarcaron en esta aventura en tiempos de bonanza. En este sentido el BBVA parece seguir la estrategia de ir desapareciendo poco a poco como acreedor de las distintas inmobiliarias a las que prestó su ayuda en el pasado.

Eso es precisamente lo que ha sucedido con Colonial. El pasado 10 de marzo firmó una opción de compra sobre determinados inmuebles titularidad de la inmobiliaria, "de tal forma que, en el momento en que se formalice la compraventa de dichos inmuebles en ejercicio de la opción, lo créditos quedarán extinguidos" explicó la inmobiliaria. Las cantidades a las que hace referencia son un crédito de 23,1 millones de euros concedido en octubre de 2006, y otro de 14,4 millones de euros, concedido en enero de 2008.

Los activos de los que se ha desprendido Colonial son dos solares situados en las localidades catalanas de Hospitalet de Llobregat yCastellar del Vallés.

El primero de ellos es un solar situado en Torreuropa de 12.831 metros cuadrados de edificabilidad. El solar forma parte de una zona en gran expansión y se encuentra frente al Centro Comercial Gran Vía 2 y una superficie de Ikea.

El segundo de los terrenos que Colonial entregará al BBVA tiene una superficie de más de 43.000 metros cuadrados de uso industrial en los dos subsectores que lo componen. El solar dispone de la Aprobación Definitiva del proyecto de Reparcelación y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Además, de estas operaciones, el pasado 25 de marzo, el BBVA comunicó a la CNMV la toma de una participación del 3,2 por ciento en el capital de Colonial, merced a la ejecución de 58,1 millones de acciones de la compañía que estaban en manos de Portillo pero que servían de prenda para garantizar los préstamos del BBVA. Con esta operación se puso fin a la era de Luis Portillo en Colonial que mantenía todavía una participación ya que el ex presidente la tenía pignorada.

La Caixa ha incrementado su participación en Inmobiliaria Colonial hasta el 12,36%

Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona comunica que ha incrementado su participación en el capital de la Inmobiliaria Colonial por encima del 10% hasta el 12,360% del capital.
Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona ha ejercitado el derecho de conversión de las obligaciones de las que era titular en acciones de nueva emisión de Inmobiliaria Colonial.

La Caixa ha incrementado su participación en Inmobiliaria Colonial hasta el 12,36% tras canjear los bonos convertibles, según consta en la CNMV. La caja catalana posee 916 millones de títulos valorados en 121,8 millones de euros a precios de mercado. El capital social de Colonial se divide tras la conversión en 7.412 millones de títulos.

viernes, 26 de marzo de 2010

Junta General Ordinaria y Extraordinaria 2010 - 19-20 Abril 2010

Ahora habrá que comentar algunas cosas al respecto.
Este fin de semana comentaré lo más relevante:

http://www.inmocolonial.com/componentes/plantilla/modelos.php?NzE4

La conversión de bonos se hizo a 0,25€

Las obligaciones convertibles tienen fijado un ratio de conversión fijo que da derecho a 1 acción nueva por cada 0,25 € de valor de la obligación.
En el hecho relevante del 11 de marzo se habla de un 0,12€ de valor nominal de la acción, pero a esto hay que sumarle la prima de 0,13€, con lo cual hace un total de 0,25€.

Confirmado por fuentes de la empresa.

PD: Y todavía en algunos medios de información hablan de 0,12€

Centros Comerciales en Alquiler

Ave Fenix

De apenas 230 a más de 1.000 millones de euros. La nueva Inmobiliaria Colonial vuelve a resurgir en el laboratorio de la banca después de un largo y complejo proceso de recapitalización de la inmobiliaria que le convertirá de la noche a la mañana en la mayor compañía del sector por valor en bolsa, por delante de Metrovacesa o Reyal Urbis, que atesoran un tamaño de 900 millones.

El grupo que dirige otra vez Juan José Bruguera -fue presidente con La Caixa hasta la llegada de Portillo en 2006- se posiciona como líder de la reorganización que va a afectar a la grandes inmobiliarias, según fuentes consultadas por Cotizalia. Metrovacesa, también controlada por los bancos, Reyal Urbis, en proceso de refinanciar y reestructurarse, están siguiendo la estela de Colonial en el proceso de concentración y supervivencia del ladrillo.

La compañía ha vivido 24 horas de profundos cambios, que suponen toda una revolución entre sus dueños. Tres entidades extranjeras tomarán hasta el 45% del capital en esta fase, a razón de un 15% cada una. Se trata de Royal Bank of Scotland, rescatado por Reino Unido; el Eurohypo, rescatado por Alemania, y el Credit Agricole CIB (Calyon), cuyo origen se encuentra en las cajas de ahorro francesas. Junto a ellos también entrarán los fondos Colony y Orion con otro 15%, tras comprar la deuda a Goldman Sachs.

La banca hace y deshace después de haberse visto pillada en grandes créditos, que ha terminado por ejecutar. Primero, un grupo de bancos que llegó a controlar el 30% del capital tras ejecutar las accciones de sus antiguos accionistas Luis Portillo, los Nozaleda o Aurelio González, entre otros. Estas entidades, que entraron en abril de 2008, son 'La Caixa', Popular, Bancaja, Caixanova, Banco Pastor, Caja Duero y Caixa Galicia.

Nueva ampliación de 2.000 millones para abril

De igual forma, BBVA, una de las entidades que discrepaba en la refinanciación, reducirá hasta algo menos del 1% la participación del 3% afloró en Colonial el miércoles tras ejecutar garantías al propio Portillo. Con la reciente conversión de deuda por acciones, el grupo de bancos y cajas españoles recortan del 25% a algo más del 5% su presencia. Frente a ellos, el 60% en manos de los nuevos inquilinos extranjeros de su accionariado tras la emisión de 5.400 millones de acciones a 0,12 euros, el precio de conversión. Las acciones de la compañía subieron un 7% el jueves, hasta 0,134, proyectando ya unas plusvalía de 54 millones para estos.

La bandera de Colonial vuelve a verse fortalecida de la recesión. Nacida de la cartera de ejecuciones hipotecarias de La Caixa, Colonial se convirtió en un gigantesco grupo de 10.000 millones de valor en bolsa hace tres años tras su fusión con la Inmocaral de Portillo. Con todo, la inmobiliaria catalana volverá a vivir otro proceso de recapitalización en breve, ya que el 20 de abril prevé presentar a sus accionistas una segunda ampliación que triplicará el número de acciones en circulación.

Añadirá otros 2.000 millones de euros a su base de capital para una deuda que apenas rondará los 2.000 millones y un proceso de desinversión de activos que durará cinco años. Así, Colonial, con 8.900 millones en su cartera de activos, pretende volcarse en su faceta más patrimonialista y de alquiler de oficinas, viviendas y locales. Como muestra, la entrada del Grupo Banca Cívica en el renovado edificio que posee el madrileño Paseo de Recoletos, junto a la Plaza de Colón.

jueves, 25 de marzo de 2010

BBVA adquiere el 3,3% de Colonial tras ejecutar garantías de préstamos

Ojo, que por fín Portillo sale del Accionariado de Colonial.
BBVA ya cuenta con 58,01 millones de acciones de Colonial.

Son acciones ejecutadas como garantía de los prestamos que Portillo pidió al BBVA, prestamo de 100 M€ que pidió en Junio de 2006.

Ahora BBVA consigue ejecutar sus garantías, quedándose con las acciones.
BBVA entra así en el accioniariado con 58 millones de acciones que le suponen valorarlas por el valor del préstamo (precio superiores a 1,50€).
Si a BBVA no le interesara empeorar sus Balances este año, suponemos que querrá quedarse en el accionariado de Colonial.
Aún no sabemos si acudirá a la ampliación de Capital, pero todo parece apuntar a que los porcentajes de participación de cada Banco ya los han tratado en las últimas reuniones para sellar el Plan de Reestructuracion y Refinanciación.

Los Bancos extranjeros son los que han echo mejor negocio, porque tienen el 45% de la compañía a 0,25€ la acción.

¿Podrían estar interesados los Bancos Españoles en comprarles los derechos a los Bancos extranjeros, bajando así sus medias y provocando que los Bancos extranjeros bajaran su porcentaje después de la ampliación?

Muchas opciones y demasiadas sombras, pero afortunadamente Colonial empieza a ser golosa.

ROYAL BANK OF SCOTLAND, EUROHYPO Y CALYON TOMAN UN 45 POR CIENTO DE COLONIAL AL CONVERTIR DEUDA EN ACCIONES

Royal Bank of Scotland (RBS), Eurohypo y Calyon se han hecho con un 45 por ciento del capital social de Colonial al canjear por acciones los bonos de la inmobiliaria con que contaban, según informó hoy la empresa.





De esta forma, las entidades financieras presentes en el accionariado de la inmobiliaria suman ya alrededor del 50 por ciento del capital social resultante de la ampliación realizada para convertir los bonos.
En virtud de esta ampliación, que ha supuesto emitir 5.654,65 millones de nuevas acciones, el grupo de bancos y cajas que ya estaban en el capital de Colonial reducirán desde el 24 por ciento hasta alrededor del 6 por ciento la participación total que sumaban en la inmobiliaria. Estas entidades son La Caixa, Banco Popular, Bancaja, Caixanova, Banco Pastor, Caja Duero y Caixa Galicia.
De igual forma, BBVA reduce hasta algo menos del 1 por ciento la participación del 3 por ciento que hoy mismo declaró en Colonial tras ejecutar garantías de préstamos.
Estos bancos y cajas están en el accionariado de la inmobiliaria que preside Juan José Bruguera tras ejecutar préstamos del ex accionista de control de la empresa Luis Portillo.
En el caso de RBS, Eurohypo y Calyon, su toma de acciones de Colonial es fruto del acuerdo de refinanciación de deuda que la empresa acordó con estos y otros bancos acreedores recientemente.
En virtud de este canje de deuda por acciones, cada una de estas tres entidades extranjeras ha tomado un 14,95 por ciento del capital de Colonial.
Según informó hoy la empresa a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), cada uno de estos bancos ha comunicado que ejercitará "de forma autónoma y con plena libertad" los derechos de voto que les otorgan sus respectivas participaciones.
De esta forma rechazaron que cuenten con intención alguna de alcanzar acuerdos de concertación de voto, ni entre ellos ni con cualquiera del resto de accionistas de Colonial.
En cuanto a la operación de conversión de bonos en acciones, según lo establecido en el acuerdo de refinanciación, se ha ejecutado a 0,12 euros por acción, un precio ligeramente inferior al del cierre de Colonial en Bolsa hoy miércoles (0,126 euros por acción, tras caer un 0,79 por ciento).
Tras la ampliación de capital realizada para cubrir este canje, el capital social de Colonial pasa a estar integrado por 7.411,73 millones de acciones, lo que supone más que cuadruplicar el número de títulos que lo conformaban hasta ahora.

GRUPO BANCA CIVICA ALQUILA A COLONIAL LAS DOS PLANTAS ALTAS DE PASEO RECOLETOS, 37

Grupo Banca Cívica, formado por Caja Navarra junto a las cajas de Canarias y Burgos, ya tiene sede en Madrid. La entidad ocupará las plantas altas del edificio del Paseo de Recoletos 37, junto al Museo de Cera y en la Plaza de Colón, según ha informado hoy el nuevo grupo dirigido por Enrique Goñi.

El edificio es propiedad de inmobiliaria Colonial y ha sido rehabilitado completamente. La superficie alquilada es de 2.000 metros cuadrados

miércoles, 17 de marzo de 2010

Colonial baja su apalancamiento

Colonial logró rebajar su apalancamiento o loan to value (LTV) en 2009 hasta situarlo en el 64%, frente al 80% de un año antes, gracias a la refinanciación de deuda.

De hecho este ratio bajará aún más cuando se lleve a cabo la reestructuración de la compañía y la ampliación de Capital.
Una vez concluida, Colonial pasará a tener una cartera de activos de 5.132 millones y una deuda de 2.095 millones.
Es decir, un LTV del 40%,el menor del sector.

martes, 16 de marzo de 2010

Otros 8,6 millones de Euros que deben a Colonial

Desde Enero a Septiembre de 2009 (fecha en la que Nozar entró en Concurso de Acreedores), Nozar debe de intereses de esa deuda 8,6 millones de Euros.
Recordad que los 147 M€ que debía Nozar a Colonial ya se provisionaron en las cuentas de 2009.

Es decir, que Colonial tendrá una entrada de 150 M€ cuando Nozar logre pagarle en los próximos años (o se quedará con Boi Taül).

lunes, 15 de marzo de 2010

Los pequeños inversores deberíamos ir a la Ampliación de Capital

Colonial guarda las formas: ofrece a los minoritarios acciones al mismo precio que a los bancos
La banca convierte sus obligaciones al doble del precio de la ampliación

Marcos Celada.– Los bancos acreedores de la inmobiliaria Colonial (Popular, La Caixa, Goldman Sachs, Eurohypo, Calyon y Royal Bank of Scotland) tienen una mayoría abrumadora del capital de la sociedad (próximamente se acercarán al 90%) pero quieren tener todo atado y que para la fecha prevista (31 de julio) la reconversión financiera de la inmobiliaria haya terminado sin sobresaltos ni pleitos. Uno de los peligros a los que se enfrentan este tipo de operaciones de ampliaciones de capital pactadas previamente (como la que ahora se pone en marcha en la inmobiliaria) es que los accionistas minoritarios reclamen su derecho a participar de la misma y al mismo precio. Para evitar problemas, Colonial ha previsto una ampliación de 1.900 millones de euros, abierta a todos y con derecho preferente para los accionistas, de los que 50 millones irán directamente a la caja para aliviar la tesorería y el resto tiene como destino señalado la disminución del principal de los préstamos bancarios.

El precio será de 12 céntimos por acción (algo inferior a los 13 céntimos a los que viene cotizando últimamente) y podrán comprar todos: los bancos acreedores y los accionistas minoritarios, muchos de los cuales están "pillados" con títulos que adquirieron en la época del boom hasta 30 veces por encima de su cotización actual. Para estos pequeños accionistas, comprar ahora a ese precio podría suponer una garantía de plusvalías futuras, toda vez que los bancos parecen dispuestos a que Colonial tenga futuro. Pero si hubieran querido conjugar parte de sus minusvalías con inversiones posteriores habrían comprado ya en bolsa, puesto que la cotización está muy baja desde hace meses.

La apertura de esta ampliación de capital a todos los accionistas interesados parece pues pensada más para evitar problemas de reclamaciones por incumplimientos de los derechos preferentes que para otra cosa. Además, antes de que la junta general la autorice, los bancos acreedores habrán canjeado por acciones las obligaciones que compraron en diciembre de 2008 por casi 1.300 millones de euros, con lo que se harán de golpe con un 76% del capital de la inmobiliaria que habrá que sumar al que ya tienen (un 14% entre La Caixa y Popular).

Si nadie acude a comprar títulos, los bancos acreedores garantizarán, con dinero, los 50 millones de euros de la parte de la ampliación que debe cubrir las necesidades de tesorería, con lo que aún incrementarán más su porcentaje del capital. El resto de la operación, esta vez sin derecho de suscripción preferente, se hará mediante el cambio de deuda por acciones. Con todo ello, la participación de los pequeños accionistas quedará tan diluida que prácticamente desaparecerán del capital, ya que los acreedores sobrepasarán con creces el 90% de la propiedad de la inmobiliaria.

En cuanto a la conversión de obligaciones en acciones, los bancos se harán, según los datos oficiales de Colonial, con algo más de 5.600 millones de acciones de la inmobiliaria que cambiarán al precio de 25 céntimos por título, hasta completar los 1.250 millones de euros que adquirieron en diciembre de 2008 para sostener a la compañía. El precio es de poco más del doble que el fijado para la ampliación de capital y puede ser interpretado como un gesto de confianza de la banca en el futuro de la sociedad, ya que tenían de plazo para el canje hasta 2014 y han preferido adelantarlo a este momento y sumarlo al resto de las operaciones de reestructuración de deuda firmadas con la sociedad en los últimos días.

Este gesto de confianza se apoya en parte en los números de Colonial, que según las cifras de cierre del último año, ha saneado ya su balance en más de 2.500 millones de euros, de los que 1.200 millones corresponden a provisiones y el resto a llevar a pérdidas la caída de precios en su cartera de suelo y construcciones residenciales que, por cierto, suponen menos del 30% del total, ya que el grueso de la inmobiliaria se encuentra en sus propiedades de alquiler por las que obtiene cerca de 300 millones al año en rentas.

Con la reestructuración firmada, la deuda financiera de la inmobiliaria bajará de 7.349 a 4.545 millones de euros, lo que, además de reducir en más de 15 puntos su apalancamiento medido en préstamos vivos sobre activo, reducirá previsiblemente los gastos financieros hasta cifras inferiores a los 200 millones de euros, que supondrán la tercera parte de lo que pagaba en 2008 y poco más de la mitad de lo que le costaron los créditos en 2009. Con ello, el resultado final de 2010 puede dar un vuelco importante hacia el lado positivo después de dos ejercicios de pérdidas multimillonarias.

De todas formas, todos estos signos de recuperación no servirán para compensar a los accionistas minoritarios que entraron en la sociedad entre 2005 y finales de 2007, cuando las acciones de Colonial estuvieron cotizando a precios de entre tres y seis euros. Para poder resarcirse de esas minusvalías con una ampliación de capital como la actual, y en ausencia de subidas tipo burbuja que no se esperan, tendrían que invertir tal cantidad de dinero que hace prácticamente imposible la compensación. La burbuja inmobiliaria dejará muertos y heridos entre los accionistas.

jueves, 11 de marzo de 2010

Convertidos por fin las obligaciones

Las acciones, a los efectos de la conversión, se valoran en 0,25€ por acción (el "Precio de Conversión"). El Precio de Conversión es superior al valor nominal (0,12 €) de las acciones de la Sociedad.

Conversión obligaciones. Ampliación de Capital y no segregación de suelo

Con esto nos ha sorprendido hoy Colonial.
Lo de la conversión de obligaciones ya se sabía.
Ahora se ve que le han exigido vender 2 proyectos inmobiliarios en Barcelona.
Todavía quedan muchas dudas en este acuerdo de refinanciación.

jueves, 4 de marzo de 2010

Popular y La Caixa tras conversión



Tras la conversión de los bonos a 0,25€, Popular y La Caixa bajarán sus precios medios a 0,68 y 0,51€ respectivamente.
Todavía no sabemos qué porcentaje de la ampliación de Capital corresponderá a cada Banco accionista. Cuando lo sepamos podríamos calcular el precio medio de cada uno de los Bancos.
Es probable que muchos de los Bancos bajen su precio medio de los 0,30€.
O sea, el año que viene es probable que ya le saquen dinero a su inversión en Colonial

miércoles, 3 de marzo de 2010

Estrategia accionistas minoristas

Los Bancos han realizado la jugada perfecta en Colonial.
Debemos estar contentos porque Colonial se salva definitivamente de la quiebra pero la jugada de los Bancos ha sido perfecta para ellos.
Los pequeños accionistas que tengan acciones por encima de 1€ será dificil que logren recuperar su dinero.
Esta ampliación de Capital lo más seguro que no será subscrita por los pequeños accionistas. Ya se han encargado de ello al tirar la cotización (que fácil es tirar la cotización para los Bancos, con 1 millón de euros mueves la cotización a tu antojo).
Al caer la cotización de COL, muchos pequeños accionistas están otra vez desilusionados con Colonial y no acudirán a la ampliación porque no ven nada positivo para ellos.Si a eso le sumas que necesitas tener mucha liquidez para comprar 2,1 veces las acciones que tenías a 0,12€, obtienes el objetivo buscado en la ampliación: bajar el precio medio de los Bancos.

Con esta jugada, los Bancos bajarán su precio medio por debajo de los 0,40€ de media (algunos por debajo de 0,25€).
Esto implica un doble beneficio para los Bancos. Con la reducción de deuda, los interese pagados bajarán muchísimo, y como ya no habrá futuras depreciaciones de activos, COL ganará dinero este mismo año.
O sea, que los Bancos empezarán a ver ingresos recurrentes, pago de la deuda en plazo aceptable (5 años) y encima como bajaron su precio medio, bursatilmente su inversión será rentable seguramente el mismo 2011.
¿Qué pueden hacer los pequeños accionistas? Acudir a la ampliación para conseguir que los Bancos no bajen tanto su precio medio. Pero eso será imposible, ya se han encargado que sea así.

martes, 2 de marzo de 2010

Menos deuda, menos pagos

- Reducción de deuda de 1.900 millones por la ampliación de Capital

- 1.015 millones se asocian a la parte promotora. Con renuncia expresa a reclamar de Colonial el reembolso del principal o de los intereses de dicha deuda. Los intereses generados, no serán pagados por la sociedad en efectivo, sino que se capitalizarán mediante su conversión en un préstamo participativo. El vencimiento es cinco años (31.12.2014) sin que se haya establecido ningún calendario obligatorio de amortizaciones parciales hasta su vencimiento final.

Es decir, que Colonial no tendrá que pagar los intereses ni el Capital de esos 1.015 millones, porque queda en la filial creada para ello.

- Reducción del pago de intereses por las obligaciones convertibles. Unos 1.400 millones que no habrá que pagar de intereses a un tipo de Euribor + 4%

Es decir, 4.315 millones que se reduce la deuda y por tanto, los intereses a pagar de ella.

Nueva Colonial y primeras ganancias

- Se convierten las obligaciones convertibles. En total, 1.400 millones que harán que Colonial no tenga que pagar un interés de Euribor +4% por esta deuda que se transforma en Capital.
Es decir, unos 84 millones de Euros que se ahorrarán en las cuentas de 2010.

- Ya no se depreciarán los inmuebles este 2010, puesto que la Banca 'ha obligado' a rebajar el NAV hasta un -50%. Luego en los resultados de 2010 ya no tendrán que asumir depreciaciones de activos.

Así que es muy probable que Colonial sea capaz este mismo año 2010 de dar unas ganancias superiores a los 300 millones de Euros.
Así que es probable que el mismo 2011 empiece a devolver la deuda que le quedará asociada (recordar que era de 2.095 Millones).