Marcos Celada.– Los principales bancos acreedores de Colonial necesitan poner en beneficios a la inmobiliaria si quieren recuperar la inversión realizada hasta el momento, la que tienen que hacer en las próximas semanas y la abultada deuda que mantiene con ellos la sociedad. Para ello, las entidades de crédito -Calyon, Eurohypo, Goldman Sachs, Royal Bank of Scotland, ING, Caja Madrid, BBVA, Post Bank, Kutxa y Banco de Valencia, junto a Popular y La Caixa, principalmente- han diseñado un plan que prevé reducir al mínimo los gastos financieros de forma que un menor ingreso por intereses de los préstamos les permitan incrementar el valor de la inmobiliaria y sacarla del bache bursátil en el que la inmobiliaria lleva sumida ya prácticamente un año.
Algunos bancos, amén de propiciar un cambio en la orientación de la gestión actual, dan por descontado que este año tendrán que anotarse importantes minusvalías si no mejora su cotización antes del 31 de dicembre próximo.
Fuentes financieras consultadas por Capitalmadrid aseguran que las entidades financieras afectadas, entre las que se encuentran tienen ya descontado que se verán obligados a cubrir una parte importante de la ampliación de capital diseñada por Colonial bajo el asesoramiento de Lazard, que pretende incrementar los recursos propios en 1.300 millones de euros, a los que hay que sumar los 1.275 millones ya invertidos el pasado año en una emisión de bonos convertibles. En aquella suscripción de bonos, Calyon, Eurohypo, Goldman Sachs, y Royal Bank of Scotland compraron 250 millones de euros cada uno; La Caixa se hizo con 185 millones y Popular adquirió otros 90 millones más.
Para la próxima ampliación de capital, estas entidades financieras ya han anunciado que no mantendrán los mismos porcentajes, ya que van a invitar a otros bancos a entrar en la operación. Dicha invitación, según las fuentes consultadas, necesita una contrapartida clara que ahora no se da, ya que la cotización de la inmobiliaria está bajo mínimos, alrededor de los 15 céntimos por acción. La compensación en la que están pensando los bancos acreedores es un cambio de giro en la gestión de la compañía, que tras segregar la cartera de suelo y aplicar la ampliación a devolver deuda, se quedaría únicamente con 4.200 millones de euros de pasivo bancario, formado por el préstamo sindicado que tiene en vigor con las actuales entidades financieras comprometidas.
Con esta cifra, y según las previsiones que maneja la propia inmobiliaria, la carga de intereses en 2010 sería ligeramente inferior a los 150 millones de euros, con lo que la compañía entraría en beneficios. En 2009, por ejemplo, con ventas de suelo y promociones inmobiliarias por debajo de coste, las rentas de alquiler le han hecho obtener a Colonial un beneficio operativo que terminará el año en no menos de 210 millones de euros.
En cuanto a la emisión de bonos convertibles del pasado año, que según las fuentes consultadas sirve de guía para el futuro, el canje obligatorio por acciones se producirá en marzo de 2014 a un precio de 25 céntimos por título si los bonistas (que son los bancos acreedores) no optan por el canje en cualquiera de los años anteriores a un precio que dependerá del mercado. En septiembre se produjo un pequeño cambio de bonos por acciones a un precio de 19 céntimos por título. De cualquier forma, las entidades financieras, una vez terminado el canje, tendrán más de las tres cuartas partes del capital de la inmobiliaria y si quieren rentabilizar la inversión tienen que buscar a otros socios a los que venderles sus participaciones, pero a un precio superior al del canje. Si se suman las dos inversiones de la banca, la de los bonos de 2008 y la próxima ampliación de capital, las entidades financieras habrán metido en Colonial unos 2.600 millones de euros, que son más que los 2.100 millones de deudas que ahora tiene la inmobiliaria al margen del préstamo sindicado.
Para recuperar esa cantidad necesitarían que la capitalización bursátil de la compañía estuviera situada en el entorno de los 3.000 millones de euros, lo que significa valorar sus títulos actuales a 1,7 euros por acción, algo más de diez veces su precio actual. Con este precio los bancos podrían salir del capital de Colonial sin tener que descontar minusvalías, pero muchos de los accionistas minoritarios que se han visto atrapados por la caída de la cotización de la inmobiliaria no podrían recuperar el valor de lo que invirtieron, ya que hace tan solo año y medio la compañía cotizaba por encima de los cuatro euros por acción en pleno boom inmobiliario.
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