Último paso para que Colonial sea SOCIMI

INMOBILIARIA COLONIAL

Los bancos acreedores convertirán sus obligaciones antes de la ampliación de capital.

Miércoles, 30 de Diciembre del 2009 - 14:52:25

El grupo de bancos acreedores de Colonial que a finales del año pasado suscribieron una emisión de obligaciones convertibles por importe de 1.310 millones de euros deberán hacerlo antes de que la inmobiliaria amplíe capital para la nueva reestructuración de la deuda de la compañía, según informa Reuters.

En un principio, las obligaciones podían convertirse en acciones durante varios periodos hasta marzo de 2014.

En contestación a un requerimiento de la CNMV por diversos problemas y falta de información en sus cuentas de 2008, Colonial dijo que en el acuerdo de intenciones firmado para la nueva reestructuración de la deuda de la sociedad -- ya realizó una el año pasado, que resultó insuficiente y en la que se emitieron las obligaciones -- figura que los bancos que son acreedores y obligacionistas de la sociedad conviertan sus títulos.

"Las condiciones y términos principales del acuerdo de reestructuración financiera contempla que con carácter previo a la transformación de la deuda actual de Colonial en acciones mediante ampliación de capital (...) las obligaciones convertibles de las que actualmente son titulares los bancos acreedores se conviertan en acciones de la sociedad", afirmó Colonial.

En el documento figura que, cuando se realice la conversión --para la que la compañía también tendrá que ampliar capital-- los bancos tomadores de las obligaciones tendrán un 75 por ciento de Colonial.

Estos bancos son Eurohypo , Goldman Sachs , Calyon, Royal Bank of Scotland , La Caixa y Banco Popular --estos dos últimos ya son accionistas de Colonial debido a la conversión de deuda en acciones de su anterior propietario Luis Portillo--.

MENOR PESO EN ACCIONARIADO

Pese a que en un principio tomarán alrededor del 75 por ciento del capital de forma conjunta, posteriormente estos bancos reducirán su peso en el accionariado, ya que Colonial está a punto de cerrar un nuevo acuerdo de reestructuración de su deuda financiera en una complicada operación que pasa por una ampliación de capital por importe de 1.715 millones de euros para convertir deuda en acciones.

Para esa operación, uno de sus acreedores, Calyon, ha decidido vender su parte de la deuda a los fondos Colony Capital y Orion por un importe no desvelado. En la comunicación a la CNMV, fechada el día 9 de diciembre pero publicada a última hora del martes por el regulador, Colonial dice que ha llegado a un acuerdo con el 99 por ciento de los bancos de su sindicato y que espera firmar un acuerdo "formal y vinculante" de reestructuración de su deuda de 4.913 millones de euros en "semanas".

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¿Santander entrando para quedarse o para especular?

Diciembre está siendo el mejor mes para la cotización de Inmobiliaria Colonial de los que se recuerdan desde que, a partir del verano de 2007, se inició el particular viacrucis para la compañía con sede en Barcelona. Con el entorno de la entrada de fondos de inversión como nuevos acreedores de la inmobiliaria y una refinanciación de deuda que se da por hecha, el Santander se está encargando de tomar posiciones en el valor, hasta el punto de que el broker de
la entidad que preside Emilio Botín acumula cerca de un 2% del capital de la compañía desde
que se inició el presente mes de diciembre.
En este periodo, Colonial acumula una subida del 12,1%, favorecida sobre todo por el tirón alcista
experimentado por la compañía que preside Juan José Bruguera el pasado lunes, después de conocerse que los fondos de inversión Orion Capital y Colony Capital habían adquirido la deuda que la cotizada mantenía con el banco de inversión Goldman Sachs.

Fuera lastres

Sin embargo, el recorrido alcista se había iniciado un poco antes, precisamente cuando el
bróker del Santander comenzó a acumular títulos de una Colonial que, además se ha librado
de unos cuantos lastres.
Uno de ellos ha sido la salida del capital de la compañía de Reyal Urbis, que se ha desprendido prácticamente de todas las acciones que mantenía en Colonial desde el verano de 2006, cuando entró a través de la macroampliación de capital puesta en marcha por Inmocaral.
La presión bajista de esta estrategia vendedora y de algunas pequeñas ejecuciones impedía al valor descontar aspectos como el de su refinanciación, que tan sólo está a la espera de la firma definitiva por parte de las entidades financieras involucradas.
La situación más comprometida con vistas a las ejecuciones es la que se refiere a Luis Portillo,
ex presidente y antiguo accionista principal de la compañía, que aún se encuentra en negociaciones con algunas entidades financieras sobre los títulos de Colonial que tiene pignorados
como garantía de los créditos facilitados en su día por estos bancos y cajas de ahorros.

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Colony y Orion compran a Goldman Sachs 1.000 millones de deuda en Colonial

Barcelona, 4 dic (EFE).- Los fondos de inversión Colony Capital y Orion han comprado al banco de negocios estadounidense Goldman Sachs su parte en la deuda de Inmobiliaria Colonial, que rondará los mil millones de euros, han avanzado hoy a Efe fuentes financieras cercanas a la compañía.
Tras esta operación, Goldman Sachs deja de ser uno de los principales acreedores de Colonial y se apoya el plan de reestructuración de deuda de la inmobiliaria española, que suma en total 5.000 millones de euros y que está previsto cerrar a principios del próximo enero.
Durante el 2010 está previsto que los dos fondos entren en el capital de Colonial a través de convertir una parte significativa de la deuda en capital, podría ser un tercio, con lo que su presencia en el accionariado de la inmobiliaria rondaría un 20%, según una primera estimación inicial.
La entrada de Colony Capital y Orion Capital Managers refleja un apoyo a la línea estratégica seguida por Colonial y en su nota la inmobiliaria señala que ambas entidades "han manifestado que su inversión se fundamenta en el apoyo a la gestión de la sociedad y al proceso de reestructuración de la misma, destinado a recapitalizar la compañía, dotarla de viabilidad financiera y apoyar el plan estratégico".
El presidente de Inmobiliaria Colonial, Juan José Brugera, ha manifestado que ha estado trabajando con intensidad para dotar a Colonial con una estructura financiera y un plan estratégico que garanticen el desarrollo a largo plazo de Colonial y fomenten su atractivo en la comunidad inversora".
"Estamos muy satisfechos con la entrada de Colony y Orion y con el apoyo de todas nuestras entidades financieras, que suponen un respaldo a la trayectoria reciente de la Sociedad y a su vocación de desarrollo futuro", ha añadido el presidente de Colonial.
En un comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores se ha puesto de manifiesto que "la adquisición se produce en el marco del proceso de reestructuración de la deuda financiera que está llevando a cabo la compañía" Colonial ha suscrito un acuerdo de principios básicos de reestructuración de su deuda financiera con sus principales bancos acreedores (Calyon, Eurohypo AG, Goldman Sachs International y Royal Bank of Scotland), para recapitalizar la compañía, reforzar su estructura financiera a largo plazo, dotarla de viabilidad financiera y garantizar el servicio de la deuda, así como reducir su endeudamiento y dar soporte al plan estratégico de la sociedad.
Colonial afirma en su nota que las negociaciones para la firma de un acuerdo global de reestructuración se encuentran en un grado de avance significativo, de manera que "distintas entidades financieras, que representan más de un 95% del préstamo sindicado de la compañía, y el resto de entidades de crédito acreedoras de la sociedad han manifestado formalmente su conformidad con el desarrollo de los términos y condiciones básicos del acuerdo de refinanciación".
Colonial espera alcanzar la firma de un acuerdo formal y vinculante de reestructuración completa de su deuda financiera en las próximas semanas.
Las condiciones y términos principales del acuerdo de reestructuración financiera contemplan la transformación de la deuda actual de Inmobiliaria Colonial, 4.900 millones de euros en tres tramos de deuda.
Un tramo será deuda convertible en acciones de Colonial mediante ampliación de capital con emisión de nuevas acciones y derecho de suscripción preferente y el precio de emisión no superará el valor nominal de la acción, tramo que supondrá cerca del 35% de la deuda actual de la Colonial.
Otra parte principal de deuda, casi el 45%, vinculada a la actividad ordinaria de gestión patrimonial será atendida fundamentalmente con la generación ordinaria de caja vía ingresos por alquileres de la sociedad.
El último tramo, el 20%, es la deuda vinculada a la actividad promotora y de gestión de suelo, minoritaria en el grupo, con una estructura acorde con la expectativa de recuperación a largo plazo de este segmento de actividad

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Los acreedores de Colonial mantendrán su inversión hasta que la inmobiliaria entre en beneficios

Marcos Celada.– Los principales bancos acreedores de Colonial necesitan poner en beneficios a la inmobiliaria si quieren recuperar la inversión realizada hasta el momento, la que tienen que hacer en las próximas semanas y la abultada deuda que mantiene con ellos la sociedad. Para ello, las entidades de crédito -Calyon, Eurohypo, Goldman Sachs, Royal Bank of Scotland, ING, Caja Madrid, BBVA, Post Bank, Kutxa y Banco de Valencia, junto a Popular y La Caixa, principalmente- han diseñado un plan que prevé reducir al mínimo los gastos financieros de forma que un menor ingreso por intereses de los préstamos les permitan incrementar el valor de la inmobiliaria y sacarla del bache bursátil en el que la inmobiliaria lleva sumida ya prácticamente un año.

Algunos bancos, amén de propiciar un cambio en la orientación de la gestión actual, dan por descontado que este año tendrán que anotarse importantes minusvalías si no mejora su cotización antes del 31 de dicembre próximo.

Fuentes financieras consultadas por Capitalmadrid aseguran que las entidades financieras afectadas, entre las que se encuentran tienen ya descontado que se verán obligados a cubrir una parte importante de la ampliación de capital diseñada por Colonial bajo el asesoramiento de Lazard, que pretende incrementar los recursos propios en 1.300 millones de euros, a los que hay que sumar los 1.275 millones ya invertidos el pasado año en una emisión de bonos convertibles. En aquella suscripción de bonos, Calyon, Eurohypo, Goldman Sachs, y Royal Bank of Scotland compraron 250 millones de euros cada uno; La Caixa se hizo con 185 millones y Popular adquirió otros 90 millones más.

Para la próxima ampliación de capital, estas entidades financieras ya han anunciado que no mantendrán los mismos porcentajes, ya que van a invitar a otros bancos a entrar en la operación. Dicha invitación, según las fuentes consultadas, necesita una contrapartida clara que ahora no se da, ya que la cotización de la inmobiliaria está bajo mínimos, alrededor de los 15 céntimos por acción. La compensación en la que están pensando los bancos acreedores es un cambio de giro en la gestión de la compañía, que tras segregar la cartera de suelo y aplicar la ampliación a devolver deuda, se quedaría únicamente con 4.200 millones de euros de pasivo bancario, formado por el préstamo sindicado que tiene en vigor con las actuales entidades financieras comprometidas.

Con esta cifra, y según las previsiones que maneja la propia inmobiliaria, la carga de intereses en 2010 sería ligeramente inferior a los 150 millones de euros, con lo que la compañía entraría en beneficios. En 2009, por ejemplo, con ventas de suelo y promociones inmobiliarias por debajo de coste, las rentas de alquiler le han hecho obtener a Colonial un beneficio operativo que terminará el año en no menos de 210 millones de euros.

En cuanto a la emisión de bonos convertibles del pasado año, que según las fuentes consultadas sirve de guía para el futuro, el canje obligatorio por acciones se producirá en marzo de 2014 a un precio de 25 céntimos por título si los bonistas (que son los bancos acreedores) no optan por el canje en cualquiera de los años anteriores a un precio que dependerá del mercado. En septiembre se produjo un pequeño cambio de bonos por acciones a un precio de 19 céntimos por título. De cualquier forma, las entidades financieras, una vez terminado el canje, tendrán más de las tres cuartas partes del capital de la inmobiliaria y si quieren rentabilizar la inversión tienen que buscar a otros socios a los que venderles sus participaciones, pero a un precio superior al del canje. Si se suman las dos inversiones de la banca, la de los bonos de 2008 y la próxima ampliación de capital, las entidades financieras habrán metido en Colonial unos 2.600 millones de euros, que son más que los 2.100 millones de deudas que ahora tiene la inmobiliaria al margen del préstamo sindicado.

Para recuperar esa cantidad necesitarían que la capitalización bursátil de la compañía estuviera situada en el entorno de los 3.000 millones de euros, lo que significa valorar sus títulos actuales a 1,7 euros por acción, algo más de diez veces su precio actual. Con este precio los bancos podrían salir del capital de Colonial sin tener que descontar minusvalías, pero muchos de los accionistas minoritarios que se han visto atrapados por la caída de la cotización de la inmobiliaria no podrían recuperar el valor de lo que invirtieron, ya que hace tan solo año y medio la compañía cotizaba por encima de los cuatro euros por acción en pleno boom inmobiliario.

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