Inversión en empresas patrimonialistas

Blog dedicado a la inversión y seguimiento de Inmobiliaria Colonial.

Los Centros Comerciales: la explotación de Riofisa

Riofisa es el gran problema de Colonial hasta la fecha.

SFL

La joya de Colonial, los activos de SFL.

Desarrollos urbanísticos

Aunque no es su actividad principal, COL tiene mucho suelo donde desarrollar proyectos urbanisticos.

Bajar el LTV al 50%

Buscando la entrada de nuevos inversores ....

sábado, 1 de diciembre de 2012

SFL preparada para crecer

La venta del Hotel Mandarín le ha supuesto la entrada de 290M€ que sumados a los 500M€ en bonos que colocó SFL, supone tener 790M€ preparados para realizar un movimiento corporativo.

¿Candidatos? En los últimos días se habla de la posibilidad de hacerse con el 27% que Metrovacesa tiene en Gecina pero supondría un precio demasiado elevado para la caja de SFL pues estaríamos hablando de una valoración de 1.500M€ por esa parte de Metrovacesa.

A nuestro modo de ver, cuando SFL compró el 30% de SIIC (Noviembre 2010) ya se habló de una posible ampliación de ese porcentaje en SIIC en el futuro cercano. De hecho, Unibail Romanco entró en el accionariado de SFL después de esa compra de SIIC (en Marzo de 2011).

Realia necesita liquidez y tiene que renegociar su deuda antes de 31 de Diciembre de 2012. Está en trámites pero la situación es complicada para Realia (y Bankia posee el 27% de Realia y también necesita desprenderse de esa carga).

Así que tal y como están las cosas, es probable que veamos un movimiento de SFL comprando el 59,68% de SIIC (el porcentaje que posee Realia).
Para SFL supondría desembolsar 436M€.
Por tanto, SFL tiene margen para comprar la parte de Realia en SIIC, o incluso con quedarse con toda SIIC.

Falta poco por saber el desenlace de este culebrón, en el que SFL acabará creciendo y obteniendo unos activos muy bien posicionados en Francia.

miércoles, 18 de julio de 2012

Transformación del dinero invertido en Colonial

Desde que estalló la crisis, la acción de Colonial ha conseguido un record mundial, ser la única acción que ha dividido el precio de su cotización entre 600.

PD: Redondeando, porque actualmente Colonial cotiza a 76 céntimos de euro, situación que no hubiera podido suceder de no realizar el famoso contrasplit.

jueves, 5 de abril de 2012

¿Quién está hundiendo la cotización y con qué fin?

Eso es lo que se están preguntando muchos pequeños accionistas de Colonial, mientras ven cómo la acción no para de bajar sin que la empresa de explicaciones al respecto.

Según dicen  fuentes financieras, la sociedad de valores UBS está hundiendo la cotización Colonial con la venta de acciones de la inmobiliaria realizada en los últimos días. Desde el pasado día 30 de marzo, la mitad de la operativa de Colonial en bolsa la está copando UBS. Y no precisamente para comprar. El 90% de las operaciones es para deshacerse de ‘papel’ de la compañía. Se desconoce quién puede ser el vendedor.

Lo cierto es que aparte de UBS que no sabemos por qué está vendiendo y de quién son las acciones, La Caixa este último mes también ha vendido mas de 11.000 acciones, que aunque no es un volumen abultado, ha ayudado a estas últimas caidas.

"La caída de la cotización no se corresponde con una dinámica normal de formación de los precios, ni mucho menos guarda relación con la evolución de la realidad de la sociedad”, han manifestado portavoces de Colonial.

En opinión de la inmobiliaria, que ha preferido no comentar si el descenso en el parqué se debía a la operativa de UBS, “las caídas en bolsa se deben a posiciones vendedoras muy concretas y concentradas de naturaleza extraordinaria”.

Normalidad en la actividad

Por ello, Colonial se reafirma en la normalidad de su actividad y se remite al informe de actividad publicado en relación a los resultados de la compañía, que ponen de manifiesto los avances satisfactorios en la gestión de la misma. Recalca también su voluntad de continuar con el desarrollo de una estrategia corporativa de crecimiento”.

¿Quién puede estar detrás de UBS? ¿Por qué La Caixa aparece siempre en los últimos movimientos 'raros' de la cotización ayudando a las caídas?

La CNMV debería de estudiar el asunto de Colonial porque no sabemos si rozará la ilegalidad la manipulación de la cotización de COL por algunas fuentes interesadas.

miércoles, 4 de abril de 2012

La triste realidad de COL

Inmobiliaria Colonial (COL -11,31% a 1,286 euros) es el título que más cae en la jornada de hoy. Publicamos el gráfico del valor para mostrar la triste realidad de muchas de las pequeñas compañías que cotizan en el mercado continuo.

Colonial alcanzó un máximo (precio ajustado a contrasplit) el pasado 26 de enero de 2007 a 571 euros. Ahora cotiza a 1,30 euros, lo que implica una caída desde máximos del 99,77%
Podríamos poner muchos ejemplos de compañías en la misma situación: Montebalito, Service Point, Correa, Puleva Biotech, Ercros, La Seda, Amper, Realia...
En muchos casos están cotizando precios de liquidación, sin dar ningún valor al negocio de la compañía. ¿Están justificados estos precios? En algunos casos sí, pero en muchos otros no. Pero esperar una recuperación sostenida en el escenario actual no es realista. No hay dinero en el mercado, los inversores particulares y muchos de los institucionales, se han quedado fuera de las subidas de los últimos años. La bolsa española está penalizada por los inversores internacionales, y muchos de sus grandes valores cotizan con un importante descuento fundamental.
Cuando finalmente se alcance un suelo de mercado, y volcamos a una tendencia alcista multianual, el primer destino del dinero serán estos grandes valores. En una segunda fase, y cuando los ratios a los que coticen las grandes compañías ya están suficientemente ajustados, será el momento de las pequeñas empresas. El potencial de revalorización de muchas de ellas harán ricos a más de uno. Pero hay que saber escoger el momento, y evidentemente, éste no lo es.

miércoles, 21 de marzo de 2012

¿A quién beneficiará las 'proximas fusiones inmobiliarias?

Parece que una hipotética fusión de Realia-Colonial se rumorea como un posible movimiento,pero ¿podría ser?Dudamos que a los Bancos extranjeros de Colonial les interese fusionarse con ninguna inmobiliaria Española, quizás con alguna parte patrimonialista, a poder ser SIIC o alguna fusión con alguna grande patrimonialista Europea (¿Alemania?).Y ¿esto beneficiará al accionista? Al fin y al cabo los Bancos tienen el 90% de Colonial así que tampoco tiene sentido una fusión perdiendo más valor en sus participaciones en la empresa. ¿Y el pequeño accionista? Pues hay que recordar que habrá accionistas que las compraron cuando estaban a 600€, 400€, 200€, 100€ Suponemos que esto ya se asume como perdido (lógicamente).
Pero, ¿Y los que las compraron a 50€? ¿Y los de los bonos convertibles a 25€? La ampliación a 12 € fue pensada para que los Bancos bajaran su cotización media (no tenía sentido para el pequeño accionista), pero ¿también saldrán perdiendo en un proceso de fusión?
Seguimos viendo muchas sombras y a lo mejor el movimiento está más ligado a alguna operación corporatica de calado en Europa que a una reestructuración de la compañía con alguna del sector inmobiliario en España.
Aunque todo huele (y el folleto delata) que no pasará de este 2012 que veamos un movimiento en Colonial.
El frente sigue abierto: Realia, Unibail, SIIC, .... ¿?

lunes, 19 de marzo de 2012

Otros 5.500 m2 alquilados

Inmobiliaria Colonial ha cerrado la operación de alquiler más importante del año en Barcelona y alojará en uno de sus inmuebles la nueva sede de Liberty Seguros en la capital catalana, con 5.500 metros cuadrados, según han confirmado fuentes del sector inmobiliario conocedoras de la operación. Liberty ocupará uno de sus tres edificios de la calle Llacuna, en Barcelona, a un precio situado en la media de lo que se paga en el 22@, el distrito de nuevas tecnologías que el Ayuntamiento ha impulsado en el barrio de Poblenou.
La operación, negociada durante meses, ha sido intermediada por la firma Aguirre Newman. Con este contrato, Colonial se apunta un tanto y da salida a uno de los principales activos que tenía desocupados. De hecho el complejo de tres edificios de Llacuna era en buena parte el culpable de la tasa del 13% de desocupación que en este momento registra Inmobiliaria Colonial entre sus activos puestos en alquiler.
Hasta ahora, Liberty Seguros ocupaba un edificio propiedad de una familia catalana, en la calle Zamora, también en el 22@ y donde estaba desde el año 2003. Liberty Compañía de Seguros Generales está controlada por el grupo asegurador estadounidense Liberty Mutual Group, considerada como uno de las cien mayores empresas de Estados Unidos.
El contrato firmado con Colonial es también a largo plazo, de más de cinco años, y servirá, según han manifestado fuentes del sector inmobiliario, de referencia para otras operaciones en la ciudad.

PD: Colonial tiene tres edificios en ese distrito.Es un complejo inmobiliario de 20.500 m² concebido en base a 3 edificios con distintas plantas tipo que albergan oficinas de diseño vanguardista.

sábado, 17 de marzo de 2012

Interés por segumiento de Colonial desde ¿California?

Hemos añadido un nuevo widget para que los usuarios puedan ver desde dónde hay usuarios en línea visitando el blog.
Desde el foro http://colonial.foro-espana.es/ se comenta el seguimiento del foro de un usuario 'misterioso' desde California, y aluden a que alguien desde Colony Capital sigue el foro por diversas 'intenciones'.
Desde Colonianos queremos apuntar desde donde accedieron los visitantes a nuestro blog:
- EEUU: 1.015 visitantes
- Reino Unido: 699 visitantes
- Alemania: 376 visitantes
- Paises Bajos: 285 visitantes
- Francia: 141 visitantes
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Por si alguien quería saberlo lo hacemos público.

lunes, 12 de marzo de 2012

"Colonial 2004" vs "Inm. Colonial 2011"

Desde luego que la gestión de la empresa se dirige hacia la estabilidad, y da la sensación de que debería volver a denominarse Colonial (visto lo visto).
La escisión de la parte no patrimonialista deja a la empresa con los siguientes números:
2004 2011
Valoración activos 5343 5102
Capitalización bursatil 1658 517
EBITDA 301 208
Beneficio neto 119 15
NAV por acción 37,02 6,26
Cotizacion a 31/12 29,6 2,28
Descuento cotización/NAV -20,04% -63,58%
Deuda financiera 2851 3359
Deuda/Activos LTV 53,36% 65,84%

¿De verdad no está infravalorada Inm. Colonial respecto a lo que estaba Colonial en el año 2004? Y en el año 2004 Colonial no estaba en valores del boom inmobiliario.
Con respecto a 2004 la valoración de los activos no varía mucho, sin embargo el resto de ratios SI. Si dejamos a Asentia aparte (en esa tabla no se ha tenido en cuenta) COL cotiza con un descuento del 63% respecto al NAV. También es cierto que el EBITDA cae con respecto a 2004 pero con respecto al beneficio neto habría que discutir el fondo de comercio que se restó en 2011 lo que hubiera dado un Resultado positivo mayor de no ser tan elevado.

Con unos valores 'parecidos' de Activos, EBITDA y con una deuda un 17% superior a 2004, Inm. Colonial tiene una capitalización bursatil 3 veces inferior a la de 2004. (y recordamos que en 2004 sólo era Colonial sin Inmocaral ni Riofisa).

Esta semana hablaremos también sobre Asentia que hay mucho dato 'escondido'.

lunes, 5 de marzo de 2012

Aclaraciones deuda Sindicada Colonial

Hace poco se publicó un post en el blog donde se daba unos datos incorrectos acerca de la deuda Sindicada de Colonial.
Corregimos la errata, en la página 113 del folleto de Enero de 2012 aparece la información correcta:

domingo, 4 de marzo de 2012

El objetivo de reducir el LTV a menos del 50%

Por fin Colonial empieza a tener resultados positivos, pero el LTV sigue sin reducirse.
Recordamos que el presidente dijo que el objetivo era reducir ese LTV por debajo del 50%. En los resultados anuales de 2011, COL por fín revalorizó el valor de sus activos en 2%.
Existen dos vías para conseguir reducir el LTV, reduciendo la deuda y/o aumentando el valor de los activos. Si seguimos revalorizando los activos a un ritmo del 2% durante los próximos años, el ratio se encontraría en la siguiente situación:
2011201220132014
Activos5.102520453085414
Deuda3359335933593359
LTV65,84%64,55%63,28%62,04%

Por tanto, sólo con aumentos de valor de los activos no se conseguirá el objetivo. ¿Otras opciones? También reducir deuda, pero conjuntando esas dos vías, COL debería reducir la deuda en 2014 hasta los 2.800 millones de euros (ya sea mediante otra conversión de deuda por acciones o por reducciones con dinero de las ganancias). Esos 559 millones necesarios para reducir la deuda es imposible que se consiga por las ganancias de los próximos tres años, luego nos queda la opción de desinversiones (¿venta de Riofisa?) o otra futura ampliación para reducir la deuda.
Colonial se caracteriza por ser muy discreta y oscura a la hora de revelar los futuros pasos, pero está claro que de aquí a 2014 debe bajar el LTV por debajo del 50%.

No hay que pasar por alto algo que dijo Brugera en Mayo del 2011, que era intentar captar capital con la entrada de nuevos activos (aumentando así los activos y reduciendo el LTV). Eso es lo que parece que se está intentando en la sombra, la entrada de un nuevo accionista que o bien ponga dinero (no parece que en los tiempos actuales y después del road show por Europa lo están consiguiendo), o bien entre en el accionariado aportando activos. Esta última opción es la que vemos más plausible a la vista de los últimos movimientos de Colonial.
¿Quienes podrían entrar en un posible movimiento corporativo?
SIIC tiene un LTV del 32,6% así que podría un acuerdo SFL-Realia reduciría el LTV de SFL y por tanto el de Colonial.
- Unibail sigue dentro de SFL y está claro que entró por algo, así que quizás quiera estar dentro para aprovecharse de un posible acuerdo de SFL-Realia o para realizar algún movimiento con lo que le interesa de Riofisa.

Pues esas podrían ser algunas opciones para reducir el LTV, ya que sólo con revalorizaciones de los activos de COL y con reducciones de deuda vía resultados será imposible. La opción de un movimiento corporativo de importancia sigue estando ahí.

miércoles, 29 de febrero de 2012

Resultados anuales 2011

Resultados anuales 2011


PD: Lo analizaremos en los próximos días.

sábado, 25 de febrero de 2012

Por fín podrá salir adelante Aqua Mágica

El 17 de Febrero el Govern aprobó la norma urbanística que permitirá desarrollar los proyectos que se quedaron bloqueados desde 2008.
Así que Riofisa tiene por fín vía libre para comenzar el Centro Comercial de Aqua Mágica.

domingo, 19 de febrero de 2012

SFL reduce beneficio neto pero SIIC amplía este

SFL obtuvo un beneficio neto recurrente de 81,2 millones de euros en el ejercicio 2011, lo que supone un descenso del 16% en comparación al año anterior.
SIIC aumentó su beneficio neto de 42,9 millones (cuatriplicando los beneficios del año anterior).
Recordamos que Colonial posee el 53,5% de SFL, y esta a su vez posee el 30% de SIIC.

Y que SFL sigue con 610 M€ de líneas de crédito sin utilizar (no creemos que sea para realizar nuevos proyectos por lo que alguna operación corporativa suponemos que están esperando realizar).

martes, 14 de febrero de 2012

El edificio Recoletos 37 ya está al 85% de ocupación

pese a la fuerte crisis, algo se mueve en el mercado de oficinas de madrid. el edificio de oficinas “recoletos 37”, propiedad de inmobiliaria colonial, tiene ya alquilada la mayor parte de su espacio disponible, consistente en más de 17.000 m2. entre las compañías que están como inquilinas se encuentran el despacho de abogados jones day y la agencia de noticias thomson reuters, además de la sede central de banca cívica en madrid

el edificio recoletos 37, que ha sido reformado por el arquitecto rafael de la hoz, ya está casi a pleno rendimiento. fuentes del sector inmobiliario aseguran que sólo hay 2.800 m2 de superficie por alquilar, apenas un 15% del total. además de la sede central de banca cívica que aterrizó en la primavera de 2010, el edificio cuenta ya con otros inquilinos. el despacho de abogados jones day se encuentra en la 5ª planta del edificio. también está instalada la firma de auditoría y servicios profesionales bdo, la compañía bio-farmacéutica celgene y el área de marketing de la agencia de noticias thomson reuters

las consultoras knight frank y cb richard ellis son las firmas encargadas de comercializar las oficinas de este edificio que se encuentra en pleno eje prado-recoletos y justo al lado del centro colón, uno de los puntos neurálgicos de la capital. además, cuenta con 175 plazas de aparcamiento que están prácticamente ocupadas

el precio de salida de las oficinas es de 28 euros/m2 aunque fuentes del sector inmobiliario reconocen que el precio de cierre de los contratos está por debajo de esos niveles

lunes, 30 de enero de 2012

SIIC mejora gracias a los activos de SFL

Los dos edificios que SFL aportó a su cartera para materializar la suscripción de la ampliación de capital por la que tómo 29,9% de sus acciones han hecho mejorar sus ingresos por alquiler un 18%.

La compañía señala especialmente a uno de estos activos, el edifcio Coface que, con sus 28.418 metros cuadrados de superficie, se ha convertido en el mayor inmueble de la actual cartera de la compañía.

Además, SIIC ha obtenido unas plusvalías de 17,7 millones al vender cuatro inmuebles por un importe total de 33,2 millones de euros. De los edificios vendidos sobresale el denominado 'Edificio Wagram', que le reportó una plusvalía de 9,2 millones de euros. Situado en el número 92 de la avenida de París del mismo nombre, cuenta con una superficie de 2.563 metros cuadrados.

viernes, 27 de enero de 2012

¿Precio de la acción?

Muchos inversores saben que la cotización de la acción de Colonial nada tiene que ver con la realidad de la empresa.
Saneados sus Balances, empezando a ganar dinero, y refinanciadas sus deudas llegó el momento de permitir la entrada de nuevos fondos vía nuevos inversores.

Si finalmente entra un nuevo inversor mediante una ampliación de capital de la empresa, está claro que no será a precios la cotización irreal de sus acciones.
El precio de la acción nada tiene que ver con el valor real de la empresa.
Que la hayan tirado con 4 títulos no significa que alguien que quiera entrar en el accionariado le dejen entrar valorando las acciones a 3€ (por ejemplo).

Hay que recordar que los Bancos accionistas aceptaron obligaciones convertibles a 25€, luego convirtieron deuda en acciones a 12€ así que no regalarán la reducción su porcentaje dando entrada al último listo a precios de mercado irrisorios. El precio de la empresa es mucho mayor, no soy quién para valorar el valor real de una entrada de un nuevo socio, pero está claro que los dueños habrán tenido muchas conversaciones y el precio estará casi pactado ya.

Todavía tardaremos en conocer el movimiento (si se llega a término finalmente) pero quizás el precio de la última reducción de capital sea más real que la cotización actual.
Colonial redujo su capital en 2.485 millones de euros, primero reduciendo el valor nominal de las acciones de 0,12 euros a 0,0557 euros por acción (reducción de capital por valor de 1.452 millones de euros), se realizó el contrasplit y se volvió a reducir el capital social en 1.032 millones de euros (reduciendo el valor nominal a 1€).

La empresa está controlada por Bancos que entienden de estos temas así que si se amplia capital para permitir la entrada de un nuevo socio, es de suponer que será por un valor más cercano a los 5,5 €  de la primera reducción de capital que los 2€ actuales de la cotización bursátil de sus acciones.

Alea jacta est

jueves, 26 de enero de 2012

Algo se cuece en COL, la están preparando...

Primero: SFL adquiere liquidez de 500 millones de euros.
Segundo: Colonial redacta un escrito sin necesidad ninguna (pero que vale en caso de entrada de nuevos accionistas mediante ampliación de Capital.
Tercero: Refinancian la deuda de Riofisa para despejar dudas.

Y mientras, con cuatro títulos prestados tiran la cotización.

¿Qué se cuece?
En poco tiempo saldremos de dudas.
Todo parece indicar que han conseguido que uno (o alguno más) inversores extranjeros tenga intención de entrar en el accionariado. El fondo en cuestión podría entrar en el accionariado mediante una ampliación de capital con exclusión preferente.

Esa posibilidad está sobre la mesa y podría ser la explicación a los últimos movimientos realizados desde la empresa. El tiempo nos hará salir de dudas.

Riofisa refinancia su deuda

Riofisa, filial especializada en centros comerciales de Colonial, ha cerrado la refinanciación de sus 355 millones de euros de deuda financiera, según según informó la compañía.

En virtud del acuerdo, que se enmarca en el plan de viabilidad de la empresa, Riofisa logra aplazar el pago de este pasivo hasta un máximo de cinco años.

En concreto, el pacto con los bancos pasa por demorar en tres años (hasta diciembre de 2014) el plazo de pago de la deuda, incluidos los intereses.

No obstante, el acuerdo incluye la posibilidad de prorrogar la amortización de "más del 90% de este pasivo" dos años más (hasta 2016), "en caso de que Riofisa cumpla una serie de condiciones relacionadas con la consecución de determinados hitos urbanísticos de sus activos".

En un comunicado, Riofisa manifestó su satisfacción por este acuerdo que, en su opinión, "pone de manifiesto el progreso y la viabilidad del actual plan de negocio de la compañía y la potencialidad de sus proyectos".

miércoles, 25 de enero de 2012

SFL vs Colonial

¿Qué sentido tiene esto?

La cotización de SFL no ha sufrido tanto en esta crisis:
  • SFL de 65€ que marcó el máximo, cayó a 22€ y ahora ha recuperado hasta 34€.
  • Sin embargo, COL marcó máximo en ¿900 €?, y no ha parado de caer hasta los 2€.
Está claro que no es comparable ya que COL convirtió deuda en acciones y posteriormente amplió capital, pero estas operaciones no explican el por qué ha dividido el precio de la acción entre 450 veces.

SFL tiene un LTV inferior al 50% y COL superior al 65%. Es una de los objetivos de COL, reducir su LTV hasta el 50%. Para ello COL necesitaría alrededor de 500 M€ de capital (o subir la valoración de los inmuebles, cosa que a medio plazo no es factible).
¿Cómo puede COL conseguir ese objetivo? Pues supuestamente la empresa está buscando entrada de nuevos inversores (extranjeros) para conseguir reducir el LTV y dar solidez a las cuentas.
Pero en Alemania, Francia (y ...) se encuentra con que las leyes para SOCIMIs españolas no son tan rentables como las REITs europeas, y aunque ha tenido conversaciones en muchos de estos paises, de momento no hay movimientos.
¿Sin movimientos de verdad? SFL tiene en caja 500M€ para realizar ¿adquisiciones? La nueva incorporación de Bénilde Escouboué como director de adquisiciones y gestión de activos, junto con la pasada entrada de Unibail en el accionariado invitan a pensar que SFL no tardará en realizar algún movimiento.
¿Y Colonial? Pues resulta que sigue buscando entrada de nuevos inversores y lanzó un documento explicativo que ha vuelto a tumbar la cotización, por el peligro que generó otra posible ampliación de capital.

Desde luego algunos inversores pensarán que es mejor entrar en SFL que en COL. Desde luego que la inversión en COL no ha sido muy buena a la vista del derrumbe de su cotización.

¿Qué nos depara COL en el futuro?
Pues es la gran pregunta sin respuesta (de momento). Commerbank, Unibail, Realia, ... todo indica que la reestructuración bancaria va a conllevar tambien movimientos en las patrimonialistas, ¿una gran patrimonialista Europea? ¿Fusiones? ¿Adquisiciones? Pues imposible adivinar pero algo se cuece aunque nadie sepa que és.

Desde luego, saber si COL ha realizado suelo por fín, o dónde acabará su caída es imposible, pero también es verdad que la empresa está empezando a tener buenos resultados.
A ver si la compañía busca formas de reducir el LTV (ya sea mediante nuevas entradas en el accionariado, fusiones, ...?) y la acción empieza a levantarse del abismo en el que ha caído.

lunes, 23 de enero de 2012

Objetivo final de Colonial: Convertirse en SOCIMI

Pero no con la actual ley de SOCIMI.

Colonial busca entrada de inversores extranjeros pero la actual ley SOCIMI no es parecida a los REIT Europeos por lo que no hasta que la ley SOCIMI no cambie en España será dificil que los inversores extranjeros pongan sus ojos en Colonial.
En los verdaderos REIT no se tributa, sino que lo hacen sus partícipes o accionistas. Con la actual ley SOCIMI española, las SOCIMI tributan al 18% y al 12% las personas jurídicas accionistas de las SOCIMI.

Aunque cambiara la ley mañana, Colonial tampoco podría pasar a ser SOCIMI ya que aún no se dan las condiciones para dar dividendos. Asi que el objetivo es bajar el LTV al 50%, para así poder dar dividendos y esperar que en España equiparen la ley SOCIMI al resto de Europa.
Cuando esto ocurriera, entonces Colonial sería muy atractiva para el inversor.

PD: Desde la empresa están intentando conseguir la entrada de nuevos inversores extranjeros (y desde Alemania hay interés) pero la legislación española en SOCIMI no alienta a la entrada del Capital. Está claro que cuando cambie la ley será el momento idóneo para entrar en una patrimonialista con buenos inmuebles en París, Madrid y Barcelona. Lo que habrá que ver es si alguien se posiciona antes en el accionariado mediante una ampliación de capital dirigida a esos nuevos inversores, bajando el LTV y dejando la vía libre para cuando cambien la ley (que según parece debería cambiar con el actual gobierno).

miércoles, 18 de enero de 2012

¿Ampliación de Capital? Todo apunta a entrada de nuevos inversores

así que habrá que ver si de verdad han conseguido que inversores 'extranjeros' tengan en mente la entrada en Colonial. Este año han salido dando charlas por toda Europa, ¿algún grupo inversor Alemán? Pues todo muy oscuro en la entrevista, pero parece apuntar a nuevos inversores. Desde luego la cotización de COL otra vez para abajo pero eso es otra historia. Y desde luego, la empresa también podría decir quién y por qué presta sus acciones (que me extraña que no se sepa).

Ahí va la entrevista:

Se respira tranquilidad en la sede de Colonial. La misma que transmite su consejero delegado, Pere Viñolas. Pese a que los índices macros no acompañan y hay rumores cada vez más fuertes de que el grupo necesita ampliar capital, la realidad es otra: "No tenemos compromisos financieros ni planes de refinanciación en el corto plazo ni voluntad de vender activos, sobre todo tal y como está el mercado", dice rotundo el responsable de sanear las cuentas de uno de los grupos inmobiliarios que más titulares ha dado a la prensa.

P No hay necesidad, pero lo cierto es que ustedes han dejado abierta la puerta a la refinanciación tras la comunicación a la Comisión Nacional del Mercado de Valores de que "dada la actual situación de crisis en los sectores financieros e inmobiliarios, es posible que no pudiera obtener los flujos de caja necesarios para atender los pagos de pasivo"

R En el documento explicativo ponemos los factores de riesgo desde la óptica más prudente, pero se interpretó lo que no era.

P ¿Y qué era? ¿Podemos decir que han hecho los deberes?

R A la pregunta de ¿y usted, cuando venza la deuda en 2014, ya tiene pensado cómo financiar la compañía? La respuesta para ese plazo es no, pero no hay que confundir con la necesidad de refinanciación en el corto. Y ahora no lo necesitamos.

P Pero hace dos años sí que optaron por buscar dinero y hoy, gracias a esa gestión, la viabilidad de Colonial parece que está asegurada.

R Aspiramos a reforzar los recursos propios de la compañía y una posibilidad es ampliar capital, pero cuando las circunstancias lo permitan. Hace dos años, los mercados esperaban a Colonial, hoy Colonial espera a los mercados. Necesitamos que sean una fuente de financiación para la compañía y hoy no lo son.

P Usted aterrizó en la empresa en 2008 en un escenario muy poco deseable para cualquier directivo.

R Sí, los cambios han sido muchos y muy llamativos. Teníamos que refinanciar la compañía y se consiguió en condiciones excelentes.

P Además de hacer una apuesta clara por el negocio patrimonialista, ¿podemos decir que Colonial ha vuelto a sus orígenes?

R Sí, pusimos en marcha lo que hoy se llama banco bueno y banco malo. Con modestia, somos el único caso práctico y relevante que se ha hecho con éxito en España. Hoy nuestras cuentas están saneadas y Colonial es una plataforma preparada para el futuro. Pero hay más. En ningún momento hemos dejado de hacer la gestión inmobiliaria de nuestros activos. Un trabajo gris, más ordinario, menos visible, pero que es la pata más importante.

P A la espera de que se presenten las cuentas de 2011, ¿nos puede hacer un adelanto de cómo van ser esos resultados?

R Colonial está librando con éxito una batalla importante para que los ingresos de la compañía no se resientan por la situación del entorno. Hemos hecho grandes cosas y el año pasado firmamos contratos de alquiler por un importe superior a los 120.000 metros cuadrados. Nada menos que una tercera parte de los activos que tenemos fueron renovados.

P ¿Alguna asignatura pendiente?

R Sí, necesitamos una estructura financiera aún más solvente, con más recursos propios, pero insisto, ahora no hay necesidad y será tratado cuando los mercados lo permitan. La experiencia nos dice que los mercados son volátiles y hay que dejar la puerta abierta para cuando la sitaución nos lo permita.

P Aunque usted traía a Colonial un gran currículo financiero, parece difícil encontrarse con un marco tan convulso como el actual.

R Hoy la macro negatividad que hay en los mercados en general bloquea el reconocimiento de la micro realidad de lo que hacen las empresas, como Colonial. Nosotros hemos conseguido el reconocimiento de los inversores y lo que frena la recuperación no es la propia situación del grupo, sino la situación macro de los mercados. Este negocio se mueve en el largo plazo y hay que tener paciencia. Aunque el contexto es incierto, en Colonial navegamos en un entorno de confort.

P ¿También en el sector ladrillo? Parece que la vivienda no termina de salir del túnel y la salida parece aún muy lejana.

R En Colonial optamos por aislar este sector que para nosotros no es estratégico. El objetivo pasa por hacer una gestión ordenada y tranquila de desinversión. De hecho hemos bajado el stock de 450 casas a 200. Es lo que vende una entidad financiera en una semana.

P ¿Pero han ajustado sus precios?

R Nuestro problema no es el precio, es la falta de financiación de los bancos. No prestan, jugamos en desventaja.

P Hablamos de futuro, pero es inevitable hablar también del pasado. ¿La herencia que recibió de Luis Portillo ha sido muy pesada?

R Todo está en vía judicial, pero lo que sí que puedo decir es que la gestión de hoy está muy basada en el rigor financiero, austeridad, prudencia y visión a largo plazo.

P ¿Han aprendido la lección de una excesiva deuda?

R Sin duda hubo un sobreendeudamiento y lamentablemente los accionistas del grupo de hace dos años han perdido parte de su valor por los pecados cometidos en el pasado. En su día no se tomaron las decisiones adecuadas, pero hemos hecho los deberes. Hay futuro para Colonial.

martes, 17 de enero de 2012

¿Carrefour y Riofisa en La Palma?

Después de paralizarse el proyecto de Sa Tanca de Menorca de Carrefour y Riofisa, ahora parece que Carrefour ha presentado un proyecto en Palma de Mallorca de 65.000 metros cuadrados.
¿Irá de la mano de Riofisa? Hay que recordar que al proyecto de Ses Fontanelles de Riofisa se le quitó la licencia, ¿Habrán cambiado de opinión los responsables de esta paralización?
Colony Capital es accionista de Carrefour y de Riofisa, así que no nos extrañaría en ver movimientos en este sentido.

miércoles, 11 de enero de 2012

Segun se rumores Colonial buscaría 500M€ en liquidez

Lo que no se sabe es si sería mediante ampliación de Capital o emitiendo deuda corporativa (me extrañaría).
Esto huele a que algún accionista quiere incrementar su participación (seguimos viendo a La Caixa en este tinglado). La Caixa podría querer aumentar su participacion pero a través de compra de acciones en el mercado continuo es imposible de hacerlo y los otros grandes Bancos no piensan en regalarle sus acciones. La reestructuración del sector Bancario hace más apetecible Colonial (y desde La Caixa llevan tiempo detrás del tema).
Así que algo se cuece con respecto a La Caixa. También podria entrar 'alguien nuevo en el accionariado' vía esa ampliación, pero no hay manera de sacar información al respecto.

Esperemos que sea la ultima operación, la definitiva, para ver el punto de inflexión de COL.
De momento, COL sigue su calvario bursatil aunque funcione mejor la empresa y esté mas cerca del buen camino que de la tan famosa quiebra que no paran de vender en los medios.

lunes, 9 de enero de 2012

¿Objetivo de la comunicación de riesgos?

No creo que sea espantar a los accionistas minoristas para que alguien 'interesado' aproveche el momento para comprar esas acciones -recordar que el volumen está seco.
Tampoco creo que sea para 'avisar' al mercado de una ampliación de Capital, ya que los Bancos son los poseedores de las acciones y deuda de Colonial.
¿Intentar reducir el coste financiero mediante ampliación de Capital? Pues podría ser. Una ampliación de Capital dineraria no creo interese a ningún Banco, bueno, miento, La Caixa y Popular podrían estar interesados para bajar su cotización (muy superior a la cotización actual) media, y volver a tener más peso en la compañía. Pero los tres grandes Bancos accionistas no creo que quieran meter más dinero. ¿Futuro nuevo canje de deuda por acciones? Eso reduciría el ratio de endeudamiento, pero no tengo muy claro que quieran seguir otra vez ese camino ya que la empresa es 'de facto' suya, y la deuda también.
Como veis muchas dudas plantea el hecho relevante que han publicado a la CNMV, porque ni tiene sentido explicar ahora esas cosas ni explican las alternativas a todos esos riesgos y las soluciones que podrían plantearse.
Así que habrá que esperar un poco a ver el objetivo de esta comunicación.

miércoles, 4 de enero de 2012

¿Por qué se mueve Colonial?

El ridículo volumen de negociación se debe básicamente al juego de prestadas que se llevan entre manos algunos Bancos (incluso algunos de ellos accionistas de Colonial).¿Por qué estos movimientos tirando la cotización a la baja?
Pensad por un momento que no hubiera cruces en algunas sesiones, ¿seguiría cotizando Colonial en el Mercado Continuo?
Las prestadas han bajado pero no creo que se cancelen todas como dicen algunos ya que dejaría el volumen de los cruces seco y a nadie le interesa que COL deje de cotizar diariamente.
Para el pequeño accionista la pregunta es la de siempre ¿cuándo empezará COL a subir? Pues cuando quieran los grandes accionistas y cuando sea atractiva para que alguien quiera comprarles sus acciones (porque comprar en el mercado es imposible).
Así que la cotización de COL es absolutamente irrelevante e irreal. Cotiza a precios tres veces menores al precio de liquidación de la empresa. Es muy dificil no mirar la cotización pero habrá que esperar a que los Bancos quieran subirla porque no hay mercado bursatil para más.
Mientras, que COL siga teniendo ganancias y reduciendo deuda (esto último aún no entiendo por qué no han empezado a reducirla ya con las últimas ganancias), que lo más importante es hacer a COL rentable y sostenible.
La cotización ya reflejará el verdadero valor cuando sea posible e interese hacerlo.