Inversión en empresas patrimonialistas

Blog dedicado a la inversión y seguimiento de Inmobiliaria Colonial.

Los Centros Comerciales: la explotación de Riofisa

Riofisa es el gran problema de Colonial hasta la fecha.

SFL

La joya de Colonial, los activos de SFL.

Desarrollos urbanísticos

Aunque no es su actividad principal, COL tiene mucho suelo donde desarrollar proyectos urbanisticos.

Bajar el LTV al 50%

Buscando la entrada de nuevos inversores ....

lunes, 30 de enero de 2012

SIIC mejora gracias a los activos de SFL

Los dos edificios que SFL aportó a su cartera para materializar la suscripción de la ampliación de capital por la que tómo 29,9% de sus acciones han hecho mejorar sus ingresos por alquiler un 18%.

La compañía señala especialmente a uno de estos activos, el edifcio Coface que, con sus 28.418 metros cuadrados de superficie, se ha convertido en el mayor inmueble de la actual cartera de la compañía.

Además, SIIC ha obtenido unas plusvalías de 17,7 millones al vender cuatro inmuebles por un importe total de 33,2 millones de euros. De los edificios vendidos sobresale el denominado 'Edificio Wagram', que le reportó una plusvalía de 9,2 millones de euros. Situado en el número 92 de la avenida de París del mismo nombre, cuenta con una superficie de 2.563 metros cuadrados.

viernes, 27 de enero de 2012

¿Precio de la acción?

Muchos inversores saben que la cotización de la acción de Colonial nada tiene que ver con la realidad de la empresa.
Saneados sus Balances, empezando a ganar dinero, y refinanciadas sus deudas llegó el momento de permitir la entrada de nuevos fondos vía nuevos inversores.

Si finalmente entra un nuevo inversor mediante una ampliación de capital de la empresa, está claro que no será a precios la cotización irreal de sus acciones.
El precio de la acción nada tiene que ver con el valor real de la empresa.
Que la hayan tirado con 4 títulos no significa que alguien que quiera entrar en el accionariado le dejen entrar valorando las acciones a 3€ (por ejemplo).

Hay que recordar que los Bancos accionistas aceptaron obligaciones convertibles a 25€, luego convirtieron deuda en acciones a 12€ así que no regalarán la reducción su porcentaje dando entrada al último listo a precios de mercado irrisorios. El precio de la empresa es mucho mayor, no soy quién para valorar el valor real de una entrada de un nuevo socio, pero está claro que los dueños habrán tenido muchas conversaciones y el precio estará casi pactado ya.

Todavía tardaremos en conocer el movimiento (si se llega a término finalmente) pero quizás el precio de la última reducción de capital sea más real que la cotización actual.
Colonial redujo su capital en 2.485 millones de euros, primero reduciendo el valor nominal de las acciones de 0,12 euros a 0,0557 euros por acción (reducción de capital por valor de 1.452 millones de euros), se realizó el contrasplit y se volvió a reducir el capital social en 1.032 millones de euros (reduciendo el valor nominal a 1€).

La empresa está controlada por Bancos que entienden de estos temas así que si se amplia capital para permitir la entrada de un nuevo socio, es de suponer que será por un valor más cercano a los 5,5 €  de la primera reducción de capital que los 2€ actuales de la cotización bursátil de sus acciones.

Alea jacta est

jueves, 26 de enero de 2012

Algo se cuece en COL, la están preparando...

Primero: SFL adquiere liquidez de 500 millones de euros.
Segundo: Colonial redacta un escrito sin necesidad ninguna (pero que vale en caso de entrada de nuevos accionistas mediante ampliación de Capital.
Tercero: Refinancian la deuda de Riofisa para despejar dudas.

Y mientras, con cuatro títulos prestados tiran la cotización.

¿Qué se cuece?
En poco tiempo saldremos de dudas.
Todo parece indicar que han conseguido que uno (o alguno más) inversores extranjeros tenga intención de entrar en el accionariado. El fondo en cuestión podría entrar en el accionariado mediante una ampliación de capital con exclusión preferente.

Esa posibilidad está sobre la mesa y podría ser la explicación a los últimos movimientos realizados desde la empresa. El tiempo nos hará salir de dudas.

Riofisa refinancia su deuda

Riofisa, filial especializada en centros comerciales de Colonial, ha cerrado la refinanciación de sus 355 millones de euros de deuda financiera, según según informó la compañía.

En virtud del acuerdo, que se enmarca en el plan de viabilidad de la empresa, Riofisa logra aplazar el pago de este pasivo hasta un máximo de cinco años.

En concreto, el pacto con los bancos pasa por demorar en tres años (hasta diciembre de 2014) el plazo de pago de la deuda, incluidos los intereses.

No obstante, el acuerdo incluye la posibilidad de prorrogar la amortización de "más del 90% de este pasivo" dos años más (hasta 2016), "en caso de que Riofisa cumpla una serie de condiciones relacionadas con la consecución de determinados hitos urbanísticos de sus activos".

En un comunicado, Riofisa manifestó su satisfacción por este acuerdo que, en su opinión, "pone de manifiesto el progreso y la viabilidad del actual plan de negocio de la compañía y la potencialidad de sus proyectos".

miércoles, 25 de enero de 2012

SFL vs Colonial

¿Qué sentido tiene esto?

La cotización de SFL no ha sufrido tanto en esta crisis:
  • SFL de 65€ que marcó el máximo, cayó a 22€ y ahora ha recuperado hasta 34€.
  • Sin embargo, COL marcó máximo en ¿900 €?, y no ha parado de caer hasta los 2€.
Está claro que no es comparable ya que COL convirtió deuda en acciones y posteriormente amplió capital, pero estas operaciones no explican el por qué ha dividido el precio de la acción entre 450 veces.

SFL tiene un LTV inferior al 50% y COL superior al 65%. Es una de los objetivos de COL, reducir su LTV hasta el 50%. Para ello COL necesitaría alrededor de 500 M€ de capital (o subir la valoración de los inmuebles, cosa que a medio plazo no es factible).
¿Cómo puede COL conseguir ese objetivo? Pues supuestamente la empresa está buscando entrada de nuevos inversores (extranjeros) para conseguir reducir el LTV y dar solidez a las cuentas.
Pero en Alemania, Francia (y ...) se encuentra con que las leyes para SOCIMIs españolas no son tan rentables como las REITs europeas, y aunque ha tenido conversaciones en muchos de estos paises, de momento no hay movimientos.
¿Sin movimientos de verdad? SFL tiene en caja 500M€ para realizar ¿adquisiciones? La nueva incorporación de Bénilde Escouboué como director de adquisiciones y gestión de activos, junto con la pasada entrada de Unibail en el accionariado invitan a pensar que SFL no tardará en realizar algún movimiento.
¿Y Colonial? Pues resulta que sigue buscando entrada de nuevos inversores y lanzó un documento explicativo que ha vuelto a tumbar la cotización, por el peligro que generó otra posible ampliación de capital.

Desde luego algunos inversores pensarán que es mejor entrar en SFL que en COL. Desde luego que la inversión en COL no ha sido muy buena a la vista del derrumbe de su cotización.

¿Qué nos depara COL en el futuro?
Pues es la gran pregunta sin respuesta (de momento). Commerbank, Unibail, Realia, ... todo indica que la reestructuración bancaria va a conllevar tambien movimientos en las patrimonialistas, ¿una gran patrimonialista Europea? ¿Fusiones? ¿Adquisiciones? Pues imposible adivinar pero algo se cuece aunque nadie sepa que és.

Desde luego, saber si COL ha realizado suelo por fín, o dónde acabará su caída es imposible, pero también es verdad que la empresa está empezando a tener buenos resultados.
A ver si la compañía busca formas de reducir el LTV (ya sea mediante nuevas entradas en el accionariado, fusiones, ...?) y la acción empieza a levantarse del abismo en el que ha caído.

lunes, 23 de enero de 2012

Objetivo final de Colonial: Convertirse en SOCIMI

Pero no con la actual ley de SOCIMI.

Colonial busca entrada de inversores extranjeros pero la actual ley SOCIMI no es parecida a los REIT Europeos por lo que no hasta que la ley SOCIMI no cambie en España será dificil que los inversores extranjeros pongan sus ojos en Colonial.
En los verdaderos REIT no se tributa, sino que lo hacen sus partícipes o accionistas. Con la actual ley SOCIMI española, las SOCIMI tributan al 18% y al 12% las personas jurídicas accionistas de las SOCIMI.

Aunque cambiara la ley mañana, Colonial tampoco podría pasar a ser SOCIMI ya que aún no se dan las condiciones para dar dividendos. Asi que el objetivo es bajar el LTV al 50%, para así poder dar dividendos y esperar que en España equiparen la ley SOCIMI al resto de Europa.
Cuando esto ocurriera, entonces Colonial sería muy atractiva para el inversor.

PD: Desde la empresa están intentando conseguir la entrada de nuevos inversores extranjeros (y desde Alemania hay interés) pero la legislación española en SOCIMI no alienta a la entrada del Capital. Está claro que cuando cambie la ley será el momento idóneo para entrar en una patrimonialista con buenos inmuebles en París, Madrid y Barcelona. Lo que habrá que ver es si alguien se posiciona antes en el accionariado mediante una ampliación de capital dirigida a esos nuevos inversores, bajando el LTV y dejando la vía libre para cuando cambien la ley (que según parece debería cambiar con el actual gobierno).

miércoles, 18 de enero de 2012

¿Ampliación de Capital? Todo apunta a entrada de nuevos inversores

así que habrá que ver si de verdad han conseguido que inversores 'extranjeros' tengan en mente la entrada en Colonial. Este año han salido dando charlas por toda Europa, ¿algún grupo inversor Alemán? Pues todo muy oscuro en la entrevista, pero parece apuntar a nuevos inversores. Desde luego la cotización de COL otra vez para abajo pero eso es otra historia. Y desde luego, la empresa también podría decir quién y por qué presta sus acciones (que me extraña que no se sepa).

Ahí va la entrevista:

Se respira tranquilidad en la sede de Colonial. La misma que transmite su consejero delegado, Pere Viñolas. Pese a que los índices macros no acompañan y hay rumores cada vez más fuertes de que el grupo necesita ampliar capital, la realidad es otra: "No tenemos compromisos financieros ni planes de refinanciación en el corto plazo ni voluntad de vender activos, sobre todo tal y como está el mercado", dice rotundo el responsable de sanear las cuentas de uno de los grupos inmobiliarios que más titulares ha dado a la prensa.

P No hay necesidad, pero lo cierto es que ustedes han dejado abierta la puerta a la refinanciación tras la comunicación a la Comisión Nacional del Mercado de Valores de que "dada la actual situación de crisis en los sectores financieros e inmobiliarios, es posible que no pudiera obtener los flujos de caja necesarios para atender los pagos de pasivo"

R En el documento explicativo ponemos los factores de riesgo desde la óptica más prudente, pero se interpretó lo que no era.

P ¿Y qué era? ¿Podemos decir que han hecho los deberes?

R A la pregunta de ¿y usted, cuando venza la deuda en 2014, ya tiene pensado cómo financiar la compañía? La respuesta para ese plazo es no, pero no hay que confundir con la necesidad de refinanciación en el corto. Y ahora no lo necesitamos.

P Pero hace dos años sí que optaron por buscar dinero y hoy, gracias a esa gestión, la viabilidad de Colonial parece que está asegurada.

R Aspiramos a reforzar los recursos propios de la compañía y una posibilidad es ampliar capital, pero cuando las circunstancias lo permitan. Hace dos años, los mercados esperaban a Colonial, hoy Colonial espera a los mercados. Necesitamos que sean una fuente de financiación para la compañía y hoy no lo son.

P Usted aterrizó en la empresa en 2008 en un escenario muy poco deseable para cualquier directivo.

R Sí, los cambios han sido muchos y muy llamativos. Teníamos que refinanciar la compañía y se consiguió en condiciones excelentes.

P Además de hacer una apuesta clara por el negocio patrimonialista, ¿podemos decir que Colonial ha vuelto a sus orígenes?

R Sí, pusimos en marcha lo que hoy se llama banco bueno y banco malo. Con modestia, somos el único caso práctico y relevante que se ha hecho con éxito en España. Hoy nuestras cuentas están saneadas y Colonial es una plataforma preparada para el futuro. Pero hay más. En ningún momento hemos dejado de hacer la gestión inmobiliaria de nuestros activos. Un trabajo gris, más ordinario, menos visible, pero que es la pata más importante.

P A la espera de que se presenten las cuentas de 2011, ¿nos puede hacer un adelanto de cómo van ser esos resultados?

R Colonial está librando con éxito una batalla importante para que los ingresos de la compañía no se resientan por la situación del entorno. Hemos hecho grandes cosas y el año pasado firmamos contratos de alquiler por un importe superior a los 120.000 metros cuadrados. Nada menos que una tercera parte de los activos que tenemos fueron renovados.

P ¿Alguna asignatura pendiente?

R Sí, necesitamos una estructura financiera aún más solvente, con más recursos propios, pero insisto, ahora no hay necesidad y será tratado cuando los mercados lo permitan. La experiencia nos dice que los mercados son volátiles y hay que dejar la puerta abierta para cuando la sitaución nos lo permita.

P Aunque usted traía a Colonial un gran currículo financiero, parece difícil encontrarse con un marco tan convulso como el actual.

R Hoy la macro negatividad que hay en los mercados en general bloquea el reconocimiento de la micro realidad de lo que hacen las empresas, como Colonial. Nosotros hemos conseguido el reconocimiento de los inversores y lo que frena la recuperación no es la propia situación del grupo, sino la situación macro de los mercados. Este negocio se mueve en el largo plazo y hay que tener paciencia. Aunque el contexto es incierto, en Colonial navegamos en un entorno de confort.

P ¿También en el sector ladrillo? Parece que la vivienda no termina de salir del túnel y la salida parece aún muy lejana.

R En Colonial optamos por aislar este sector que para nosotros no es estratégico. El objetivo pasa por hacer una gestión ordenada y tranquila de desinversión. De hecho hemos bajado el stock de 450 casas a 200. Es lo que vende una entidad financiera en una semana.

P ¿Pero han ajustado sus precios?

R Nuestro problema no es el precio, es la falta de financiación de los bancos. No prestan, jugamos en desventaja.

P Hablamos de futuro, pero es inevitable hablar también del pasado. ¿La herencia que recibió de Luis Portillo ha sido muy pesada?

R Todo está en vía judicial, pero lo que sí que puedo decir es que la gestión de hoy está muy basada en el rigor financiero, austeridad, prudencia y visión a largo plazo.

P ¿Han aprendido la lección de una excesiva deuda?

R Sin duda hubo un sobreendeudamiento y lamentablemente los accionistas del grupo de hace dos años han perdido parte de su valor por los pecados cometidos en el pasado. En su día no se tomaron las decisiones adecuadas, pero hemos hecho los deberes. Hay futuro para Colonial.

martes, 17 de enero de 2012

¿Carrefour y Riofisa en La Palma?

Después de paralizarse el proyecto de Sa Tanca de Menorca de Carrefour y Riofisa, ahora parece que Carrefour ha presentado un proyecto en Palma de Mallorca de 65.000 metros cuadrados.
¿Irá de la mano de Riofisa? Hay que recordar que al proyecto de Ses Fontanelles de Riofisa se le quitó la licencia, ¿Habrán cambiado de opinión los responsables de esta paralización?
Colony Capital es accionista de Carrefour y de Riofisa, así que no nos extrañaría en ver movimientos en este sentido.

miércoles, 11 de enero de 2012

Segun se rumores Colonial buscaría 500M€ en liquidez

Lo que no se sabe es si sería mediante ampliación de Capital o emitiendo deuda corporativa (me extrañaría).
Esto huele a que algún accionista quiere incrementar su participación (seguimos viendo a La Caixa en este tinglado). La Caixa podría querer aumentar su participacion pero a través de compra de acciones en el mercado continuo es imposible de hacerlo y los otros grandes Bancos no piensan en regalarle sus acciones. La reestructuración del sector Bancario hace más apetecible Colonial (y desde La Caixa llevan tiempo detrás del tema).
Así que algo se cuece con respecto a La Caixa. También podria entrar 'alguien nuevo en el accionariado' vía esa ampliación, pero no hay manera de sacar información al respecto.

Esperemos que sea la ultima operación, la definitiva, para ver el punto de inflexión de COL.
De momento, COL sigue su calvario bursatil aunque funcione mejor la empresa y esté mas cerca del buen camino que de la tan famosa quiebra que no paran de vender en los medios.

lunes, 9 de enero de 2012

¿Objetivo de la comunicación de riesgos?

No creo que sea espantar a los accionistas minoristas para que alguien 'interesado' aproveche el momento para comprar esas acciones -recordar que el volumen está seco.
Tampoco creo que sea para 'avisar' al mercado de una ampliación de Capital, ya que los Bancos son los poseedores de las acciones y deuda de Colonial.
¿Intentar reducir el coste financiero mediante ampliación de Capital? Pues podría ser. Una ampliación de Capital dineraria no creo interese a ningún Banco, bueno, miento, La Caixa y Popular podrían estar interesados para bajar su cotización (muy superior a la cotización actual) media, y volver a tener más peso en la compañía. Pero los tres grandes Bancos accionistas no creo que quieran meter más dinero. ¿Futuro nuevo canje de deuda por acciones? Eso reduciría el ratio de endeudamiento, pero no tengo muy claro que quieran seguir otra vez ese camino ya que la empresa es 'de facto' suya, y la deuda también.
Como veis muchas dudas plantea el hecho relevante que han publicado a la CNMV, porque ni tiene sentido explicar ahora esas cosas ni explican las alternativas a todos esos riesgos y las soluciones que podrían plantearse.
Así que habrá que esperar un poco a ver el objetivo de esta comunicación.

miércoles, 4 de enero de 2012

¿Por qué se mueve Colonial?

El ridículo volumen de negociación se debe básicamente al juego de prestadas que se llevan entre manos algunos Bancos (incluso algunos de ellos accionistas de Colonial).¿Por qué estos movimientos tirando la cotización a la baja?
Pensad por un momento que no hubiera cruces en algunas sesiones, ¿seguiría cotizando Colonial en el Mercado Continuo?
Las prestadas han bajado pero no creo que se cancelen todas como dicen algunos ya que dejaría el volumen de los cruces seco y a nadie le interesa que COL deje de cotizar diariamente.
Para el pequeño accionista la pregunta es la de siempre ¿cuándo empezará COL a subir? Pues cuando quieran los grandes accionistas y cuando sea atractiva para que alguien quiera comprarles sus acciones (porque comprar en el mercado es imposible).
Así que la cotización de COL es absolutamente irrelevante e irreal. Cotiza a precios tres veces menores al precio de liquidación de la empresa. Es muy dificil no mirar la cotización pero habrá que esperar a que los Bancos quieran subirla porque no hay mercado bursatil para más.
Mientras, que COL siga teniendo ganancias y reduciendo deuda (esto último aún no entiendo por qué no han empezado a reducirla ya con las últimas ganancias), que lo más importante es hacer a COL rentable y sostenible.
La cotización ya reflejará el verdadero valor cuando sea posible e interese hacerlo.