“Tenemos un negocio patrimonial a largo plazo y es un error mirar la cotización a corto”
2010 supuso un punto de inflexión para Colonial. Hoy por hoy, su viabilidad está garantizada y la compañía ha vuelto a su origen patrimonialista. Su consejero delegado, Pere Viñolas, no descarta recurrir a los mercados para financiar el plan de crecimiento aunque no será a corto plazo. Sobre el valor en Bolsa, Viñolas cree que la caída es consecuencia del alto apalancamiento y prefiere no prestar especial atención a la cotización con fines especulativos a corto plazo.
Miércoles, 2 de Febrero de 2011 - 17:35 h.
Pere Viñolas, CEO de Colonial
Usted aterrizó en Colonial en 2008. Desde entonces, la compañía ha sufrido cambios drásticos: nuevos accionistas; las ampliaciones de capital…Todo enfocando a garantizar su viabilidad pero ¿en qué momento se encuentra ahora Colonial?
La compañía acabó 2010 con los deberes principales hechos; una reestructuración financiera completa y viabilidad asegurada. Ahora que ha pasado un año desde que se refinanció la deuda se confirma la voluntad de la reestructuración. Tenemos una valoración muy positiva porque hemos hecho los deberes desde el punto de vista financiero. Sin embargo, desde la perspectiva de negocio aún batallamos en un entorno incierto pero con visibilidad creciente y con futuro más optimista. Por ejemplo, la actividad patrimonial, en el caso de Francia ya muestra resultados evidentes que van en camino de la recuperación. Además, las valoraciones inmobiliarias empiezan a ver elementos que invitan a la confianza, aunque las rentas están en zonas de debilidad, mientras que las rentabilidades exigidas por inversores en patrimonio han mostrado un punto de inflexión.
¿Reflotar Colonial ha sido una contrarreloj?
Hasta el año pasado sí. Fue una lucha muy complicada y con una viabilidad incierta. Hoy tenemos, como todo el mundo, que gestionar un entorno complicado aunque lo hacemos con el mejor ánimo.
En ese tiempo, los títulos de la inmobiliaria ha caído en picado. Ante esa pérdida de valor, ¿qué le diría a los pequeños inversores?
Lo primero que hay que decir es que la razón fundamental de esta situación viene del elevadísimo apalancamiento de la compañía en 2008. Cuando una empresa que tiene 100, debe 90, y por tanto con un valor que aparenta 10…La caída tan pronunciada es la consecuencia directa, y no podía de ser de otra manera, de una situación de apalancamiento desbordada. Es una realidad que hay que afrontar.
A partir de ahí, es un error mirar la cotización desde la perspectiva de corto plazo porque la naturaleza patrimonial es de largo, y todo el proceso de saneamiento es algo cuyos frutos se verán en un plazo dilatado del tiempo. No somos partidarios de prestar especial atención a la cotización con fines especulativos a corto plazo. Lógicamente, el mercado puede pensar lo que quiera.
Colonial vale en Bolsa cerca de 0,07 euros. ¿Cree que es justo ese precio?
No me pronuncio sobre el valor justo. Yo lo único que digo es que hoy somos una compañía que ha pasado por un proceso muy complejo de reestructuración y no podemos hacer análisis fáciles de la cotización. Como gestores tenemos que centrarnos en la gestión de la compañía y esperar que la cotización acompañe nuestra labor con el paso del tiempo.
Colonial cuenta con una deuda asociada a patrimonio de 2.095 millones, un pasivo que se atiende con los ingresos por alquiler y los dividendos de SFL. Sin embargo, los ingresos han caído y la tendencia es de renegociación de contratos a la baja. ¿Cree que Colonial será capaz de solventar esa deuda a vencimiento o será necesaria otra refinanciación?
La viabilidad del periodo de duración de la deuda es algo con lo que se puede contar. Evidentemente, al vencimiento habrá que hacer el replanteamiento que toque. Mientras tanto, los alquileres cubren holgadamente con los costes financieros y generales. Tenemos una deuda con un coste moderado y con los riesgos 100% cubiertos, me refiero a los tipos de interés. Además, hay que tener en cuenta que los alquileres se van a revalorizar por la inflación, mientras que los costes de la financiación quedan bloqueados al cubrir el 100% de nuestra deuda a tipo fijo. En definitiva, hoy tenemos una financiación tranquila hasta su amortización y en el momento del vencimiento, habrá que definir una nueva política de futuro.
¿Y la deuda asociadas al negocio de promociones y suelo? ¿Cree que serán suficientes las desinversiones para liquidar esa deuda?
Aquí la metodología de financiación fue distinta: que no hubiera necesidad de hacer frente a ningún pago en efectivo, ni de intereses, ni de principal. Por tanto, esta sociedad en términos financieros, también está protegida hasta su vencimiento Otra cosa distinta es que el valor futuro de esos activos pueda preservarse en relación al nivel de deuda. Básicamente hay que trabajar a largo plazo para preservar el valor.
¿Se plantean vender más activos?
Está previsto vender activos de la filial de suelo porque no son estratégicos. Sin embargo, hay que hacerlo de la mejor manera posible por lo que no prevemos grandes desinversiones a corto plazo, sino a partir de un cierto periodo de tiempo. El año pasado, las desinversiones alcanzaron el 5% y para este año, no pensamos en mucho más. Nuestra prioridad para 2011 es gestionar el suelo para maximizar su valor a través de una gestión urbanista, por lo que las desinversiones quedan planteadas en un plazo dilatado de tiempo. De otro modo, sería poco prudente. El que quiera vender suelo ahora o no va a hacer, o va a ser en unas condiciones muy lamentables para el vendedor. Nosotros venderemos cuando toque.
¿Se descarta vender Riofisa entonces?
Se planteo en su momento la venta de Riofisa por el interés potencial de los mercados. Hoy forma parte del ámbito no estratégico de Colonial y no esperamos la venta inmediata.
¿A qué plazo podría ser?
A futuro Colonial tiene la intención de concentrarse en su actividad estratégica y de desinvertir en la no estratégica. Ahí incluimos suelo y Riofisa pero no vamos a desinvertir a corto plazo, ni a cualquier precio.
Según consta en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), el 100% del capital social de Riofisa está tasado ahora en 251,94 millones, frente a los 2.000 millones que pagó Inmocaral en la OPA de 2007. ¿Vender al precio actual sería ridículo?
Sí, la Riofisa actual no tiene nada que ver con la de 2008. Sin embargo, la prioridad en esta área es no invertir y desinvertir en algún momento de la forma que se preserve el valor de Colonial.
Un reciente informe de Banesto Bolsa augura más ampliaciones de capital para las inmobiliarias. ¿Comparte este pronóstico?
No descartamos acudir al mercado para financiar el plan de crecimiento de la compañía pero no en el corto plazo porque las condiciones actuales del merado no son las adecuadas. Además, el ciclo de vida Colonial sigue su ritmo. Primero, dar viabilidad; segundo, sanear; tercero, gestionar los activos y luego, apelar a los mercados pero eso será cuanto toque.
¿Se producirá esa ampliación este año?
No, no creo.
La Caixa dijo en su presentación de resultados que está abierta a buscar nuevos socios para su nueva sociedad inmobiliaria, en la que están incluidas las participaciones de Metrovacesa y Colonial. ¿Significa esto que pueden entrar nuevos accionistas en Colonial?
Colonial tiene una dinámica propia y un plan de negocio claro. Respecto a La Caixa, manifestamos un respeto y una valoración muy positiva por todo el apoyo que ha dado a Colonial en un periodo tan difícil, pero en las dinámicas de su filial inmobiliaria y Colonial son distintas.
¿Cree que La Caixa venderá esa participación?
No soy quien para opinar. Nosotros buscamos el mejor resultado para beneficiar al accionista. Somos una participada de La Caixa y la relación es, y ha sido siempre, magnífica. A fecha de hoy es todo lo que se puede decir.
Las previsiones de los analistas estiman que las inmobiliarias no volverán a beneficios hasta, al menos, dentro de 3 años. ¿Qué previsiones manejan ustedes?
En términos agregados, será muy necesario profundizar en las cuentas para separar negocio ordinario y del no estratégico. En el primero, las cifras positivas llegarán pronto. De forma agregada, costará ver esa mejora. La actividad patrimonial llegará a un punto muerto antes. Respecto, al suelo no veremos una recuperación tan pronto, para ello serán fundamentales las políticas de saneamiento.
En el negocio ordinario, creo el negocio patrimonial remontará antes de dos años. Ya hoy SFL tiene actividad muy positiva. En la división residencial, el ritmo de ventas es tranquilo y confiamos en que éste se mantenga para finalizar las unidades pendientes de vivienda en los próximos 2 ó 3 años. El suelo lleva otra dinámica.
¿Qué futuro ve para el sector inmobiliario?
Como industria va a ser objeto de una reestructuración lógica y normal. Como sector, los precios y el tema oferta- demanda habrá que diferenciar entre patrimonio y residencial. En patrimonio, vemos una estabilización e incluso recuperación. Para la promoción, el sector tardará tiempo en recuperar el ritmo normal de actividad y de precios.
¿Y el papel de la banca?Las entidades tienen el rol predominante. Es lógico posee la mayoría de los activos. Personalmente, vemos esta dinámica con la tranquilidad de que nuestro modelo de negocio está muy definido. Un proceso reestructuración implica muchos cambios y Colonial, desde su tranquilidad tiene los ojos abiertos para ver las oportunidades que se puedan generar. No puedo concretar más porque aún es muy prematuro.
No es que estemos a la espera de ver qué negocio patrimonial tienen los bancos, pero sí creo que el sector será objeto de una profundar transformación que va dar lugar a alternativas de juego, y nosotros estamos con los ojos muy abiertos.
