Comentarios de un forero. No va mal encaminado

Es la primera vez que entro, les leo a diario y veo con inquietud como dedican horas y horas durante los dias para intentar comprender lo que ocurre/traman los administradores de InmoColonial. Lo que yo les comunico como persona anonima poco tiene de valor, pero no por ello debo dejar de hacerlo si con ello les situo en la situacion actual de InmoColonial. La refinanciacion la tenemos cerrada desde el dia 16 de octubre del presente año, mucha de la informacion vertida en prensa no ha hecho mas que complicar la cotizacion de la cia, siendo unas falsas y otras absolutamente inventadas. Desde hace un año la cia se propuso no estar diariamente en boca de los medios, dentro de un sector que como saben Vds. esta siendo castigado por estos con dureza desde hace ya dos años. Es por ello que ahora toda comunicacion se hace via CNMV, siendo esta objetiva y la unica que deberia ser escuchada o leida. Comence dicendo que la refinanciacion esta firmada, que existe una quita de entidad y la realizacion de un vehiculo que ausmira el control de los productos no estrategicos, colocandose Riofisa como garantia de estos, y asumiendo una importante cantidad de deuda, ya que el interes es dejar saneada y con viabilidad creciente la parte patrimonial de la sociedad. Mas cosas, los bonos de los que hablan Uds. osea las obligaciones, no han sido canjeadas por sus propietarios y no lo seran por ahora, ya que como saben fueron pagadas a 100 eu /0.25 eu.accion, siendo la cotizacion actual de 0.145, el planteamiento inicial es que la cia. compre estas obligaciones a su vto/2014, para ello se reservo este derecho. Mientras tanto los obligacionistas se limitaran a cobrar sus intereses, y disfrutaran de la seguridad juridica que les ofrecen las obligaciones. Con respecto a la AK que segun la prensa economica se realizara, Uds. tambien opinan sobre la misma, pero nadie se ha pronunciado sobre el valor de esta aun no definida actuacion, ya que no cuentan con que esta podria llevar una prima de importante calado. Con respecto a la critica continua hacia las agencias, les indico que son Uds. quienes compran o venden atraves de las mismas, siendo los que realmente manipulan la accion..piensen esto. Efectivamente estamos teniendo movimientos masivos de papel al mercado, pero como Uds. saben por lo leido en estas paginas se deben a las ejecuciones qe se estan produciendo sobre distintos accionistas relevantes de la sociedad, ejcuciones o simplemente venta forzada de titulos. Por ultimo les indico que durante la proxima semana se pronunciara la cia al respecto de la refinanciacion via CNMV, refinanciacion que les adelanto sera muy favorable y convertira a InmoColonial en el referente que siempre fue, dotandola de viabilidad en el largo plazo y permitiendo gracias a la inyeccion economica que recibira la adquisicion de nuevos activos estrategicos que permitan dotar de mayor negocio a la cia, igualmente se esta estudiando la posibilidad de convertir en SOCIMI la parte societaria patrimonialista. Me despido de Uds. hasta siempre y le indico que tengan paciencia, ya que esta les sera recompensada."

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Colonial genera más flujo de Caja

Lo malo es que siguen rebajando el valor de las inversiones inmobiliarias reflejado en la partida de “Revalorizaciones netas de inversiones inmobiliarias” por importe de -433,6MM€.

Cabe destacar, que dichas dotaciones extraordinarias en concepto de revalorizaciones negativas de inversiones inmobiliarias no suponen una salida de flujos de caja.

De no ser por este hecho, COL habría dado unos resultados positivos de 64,4 M€

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Los extranjeros ya ven una buena oportunidad en las SOCIMIs Españolas

The new Spanish regime for property investment fails to capture the benefits of a true Reit structure and is a missed opportunity for the Spanish government, according to the European Public Real Estate Association.
Epra views the Reit label as unjustified since the Socimi regime has departed from the standard Reit model of tax exemption at the entity level. Instead, a reduced 18 per cent flat rate is provided for qualifying net income, payable by the Socimi itself. “The half-way option chosen by the Spanish government appears to be motivated by the fear of a loss of tax revenue,” said Epra’s finance director Gareth Lewis. The industry’s view is that corporate tax and other onerous restrictions will limit the ability of the Socimi regime to attract new capital back into the Spanish market. This will deny Spain the benefits that Reits are capable of bringing, which have been witnessed in the more classical Reit markets. “The reason Reits have been so successful in the more mature real estate markets, such as the US, Japan, the UK, France, the Netherlands, Belgium, Italy and Germany, is down to their ability to access a global pool of investment that comes from being part of a widely understood, transparent and well managed investment vehicle.” There is a common misperception that Reits are introduced to save tax for property companies and therefore result in a loss of tax for local governments. Epra argues that there is ample evidence to show that Reit regimes actually increase government tax receipts through increased taxation on the dividend flow to investors, resulting in an increase in transfer tax generation. The impact of accrued investments by the Reits also generates VAT, local property taxes, transaction costs and social charges. As an example, it is estimated that the conversion to a Siic (the French Reit equivalent) of Europe’s largest Reit, Unibail-Rodamco, has resulted in a recurring contribution to the French government being multiplied by four through indirect taxation. The classic Reit model that is proving so popular with governments and the market alike is the publicly listed, corporate structure that provides flow through treatment of rental income – whereby tax is effectively collected once at the shareholder level. The industry’s view is that the double taxation arising from the fact that tax is imposed on the Socimi as well as on shareholders could significantly limit the ability of the Spanish regime to attract new capital back into Spain. “Despite the good intentions surrounding the introduction of the Spanish Socimi, Epra continues to think that Spain would highly benefit from adopting a real Reit regime based on the consistent common rule of taxation of profits at shareholder level,” adds Epra chief executive Philip Charls. “The more successful Reit markets are those where governments have struck a healthy balance between tax revenue protection and creating a market that investors are comfortable with. The Spanish property sector deserves a more ambitious structure than the Socimi.”

http://www.propertyfundsworld.com/2009/11/10/spanish-property-regime-missed-opportunity-says-epra

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Colonial tiene atada la refinanciación

El delicado asunto de la refinanciación ha dejado de ser un problema en el seno de Inmobiliaria
Colonial.

Según ha podido saber NEGOCIO de fuentes del sector, la compañía cuenta con el acuerdo de todos los bancos implicados en la operación y la refinanciación se da por hecha. Es más, los documentos estaban preparados para su firma a finales del pasado mes de octubre (se habla,
más en concreto, del pasado día 30 como fecha para la que estaba previsto el cierre definitivo
de la refinanciación).
Sin embargo, las previsiones no pudieron llevarse a cabo debido a que no estaban presentes
todas las entidades financieras implicadas en la nueva reestructuración de la deuda de Colonial.
De hecho, una de las ausentes fue una de las líderes en esta operación, en concreto Royal
Bank of Scotland, que pocos días después era protagonista del anuncio, por parte del Gobierno
británico, de su segundo plan de rescate, después del cual el Ejecutivo que preside Gordon Brown controlará algo más del 84% del capital de la entidad
financiera.

Los problemas de RBS
Las citadas fuentes atribuyeron la incidencia con Royal Bank of Scotland precisamente a su peculiar situación, como uno de los protagonistas del impacto de la crisis en el sistema financiero
británico.
El momento elegido para la fi rma de la refinanciación coincidió con uno en el que las diferencias
con las entidades más reacias a firmar la nueva refinanciación de la compañía se habían eliminado.
Lejos de tener como protagonistas a los cuatro grandes acreedores de la compañía
(Goldman Sachs, Eurohypo y Calyon, además del mencionado Royal Bank of Scotland) ni
tampoco a La Caixa y Banco Popular, que intervienen en la gestión de la empresa como accionistas de referencia que son, los obstáculos han provenido del tercer escalón de acreedores,
entidades con menos exposición a la inmobiliaria cotizada pero que, al mismo tiempo, no
tienen la implicación de las anteriores (en tanto que socios de referencia de la inmobiliaria o
principales tenedores de las obligaciones convertibles en acciones que se emitieron con
ocasión de la primera gran refinanciación).

Fuentes próximas a Colonial optaron por no hacer comentarios al respecto y se remitieron a
próximos comunicados de la compañía a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
“La compañía sólo se pronunciará mediante el correspondiente hecho relevante cuando corresponda”.

Colonial presentó en su día a los bancos acreedores un plan para refi nanciar a largo plazo la
deuda de 6.400 millones de euros que soporta la empresa en el que propone realizar una
ampliación de capital y segregar el negocio de suelo en una nueva sociedad.

Ampliación de capital
La ampliación de capital estaría inicialmente dirigida a nuevos inversores, si bien contaría
con el compromiso de las entidades acreedoras de la inmobiliaria de acudir a la misma caso
de que la operación no lograra aceptación en el mercado.
En dicho supuesto, se ampliaría el abanico de bancos accionistas de Colonial. La inmobiliaria
actualmente está controlada por un grupo de entidades financieras, entre los que destacan
La Caixa y Banco Popular, que suman el 23,8% de su capital desde que hace más de un
año se quedaron con las acciones del ex accionista de control de la empresa, Luis Portillo, ante sus problemas para afrontar sus deudas.
El plan propuesto en su día por Colonial a los bancos, elaborado en colaboración con Lazard
(que también asesora a Reyal Urbis) contempla además segregar en una nueva empresa
el negocio de suelo de la compañía, que a junio contaba con una cartera de 1,66 millones
de metros cuadrados de terrenos.
La inmobiliaria destinaría así a amortizar deuda lo que obtuviera de este negocio y
en la ampliación.

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SFL ganó un 3,2% mas en los 9 primeros meses del año

Société Fonciere Lyonnaise (SFL), filial francesa de Inmobiliaria Colonial, cerró los nueve primeros meses del año con una facturación de 139,63 millones de euros, un 3,2% por encima de la registrada en el mismo periodo de 2008.
En activos comprables, la evolución positiva de los ingresos llega al 5,2% debido al incremento de los precios de alquileres aplicado durante 2009. La evolución más positiva se registró en el área de los inmuebles que se encuentran en el sector fi nanciero, en el que se registró un incremento de la facturación del 10%.

A de 30 de septiembre de 2009, la tasa de ocupación (con exclusión de las propiedades en proceso de renovación) se mantuvo estable en 93,6% comparado con el trimestre anterior.
Las principales unidades vacantes en esa fecha estaban en el edificio en el nº 103 rue de Grenelle, donde más de 10.000 metros cuadrados de superficie aún están vacios.
Los arrendamientos de los 11.500 metros cuadrados de superficie - principalmente en el Museo del Louvre y en la calle d'Iéna, 96 - se han firmado o renovado durante los nueve primeros meses del año, sin variar el precio del alquiler.
No se vendieron edificios ni se adquirieron nuevos durante el tercer trimestre.

Mientras, el endeudamiento de la patrimonialista gala, de la que Colonial posee algo más de un 44%, se mantuvo estable en torno a los 1.110 millones de euros, lo que supone una ratio loan to value (deuda frente a valor de activos) del 34,1% de acuerdo con la última valoración de la cartera (junio de 2009), una de las más bajas de las princiopales compañías europeas del sector.

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Colonial podría romper pronto la bajista

Inmobiliaria Colonial atentos porque puede llegar la hora de volver a incorporarse a 8 de noviembre.
Si nos centramos en el grafico tiene una directriz bajista impresionante , dicha directriz bajista pasa por la zona de los 0,147€ , si a corto plazo supera esta zona rompería una formación muy interesante la cual nos podría llevar muy arriba.
Que tenemos a destacar en el grafico.
Suelo formado en la zona de 0,138€ donde anteriormente su ruptura fue una señal muy clara al alza.
Directriz bajista y máximos relativos anteriores cerca del precio actual en la zona de los 0,147€.
Indicadores: MACD y Estocástico a punto de cruzar ambos al alza y marcar compra.
de producirse la ruptura de los 0,1470€ debería haber triple señal de compra , por MACD , Estocástico y por precio rompiendo resistencias.

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Posible quita en Colonial

Ya se rumorea que los Bancos acreedores de Colonial estarían dispuestos a aceptar una quita de 1.000 millones de euros de la deuda, si COL a cambio realizara una ampliación de Capital de 1.500 M€.

No parece descabellada la idea viendo lo que está pasando con los Concursos de Acreedores de algunas del sector.
Por ejemplo, en el Concurso de Acreedores de Hábitat Habitat, se está hablando de aceptar una quita de la deuda del 50% y alargar el plazo de pago hasta los 8 años.

Esperemos que en COL también alarguen el plazo de devolución del préstamo sindicado.

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